Tout savoir sur l’articulation du régime fiscal du LMNP et du dispositif Censi-Bouvard

Publié le 25 Octobre 2016

Maître Bravard, avocat fiscaliste au sein du cabinet Bravard Avocats, cabinet d’avocats indépendant spécialisé en fiscalité immobilière et patrimoniale, nous explique les avantages d'investir en Censi-Bouvard lorsque l'on a précédemment réalisé un investissement en LMNP.

Afin de faire face aux modifications des conditions d’accès au loueur en meublé professionnel (LMP), le législateur a créé le dispositif Censi-Bouvard au sein de sa loi de finances pour 2009 codifié à l’article 199 sexvicies du CGI.


Présentation du dispositif Censi-Bouvard :

Ce dispositif prend la forme d’une réduction d'impôt sur le revenu dite "LMNP" (parce qu’elle est applicable aux loueurs en meublé non professionnels), pour les contribuables domiciliés en France qui  acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 :

  • Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
  • Ou encore un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Champ d’application de la réduction d’impôt :

Ces logements doivent être impérativement situés dans l’une des structures suivantes : outre les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes, les établissements d’accueil des personnes âgées ou des
adultes handicapés et les établissements  de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes dépendantes (EHPAD), sont concernés par le dispositif les résidences services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément qualité.

Sont notamment visées certaines résidences seniors, contrôlées par l’Etat, qui ne constituent pas des établissements médico-sociaux, mais qui n’en sont pas moins d’utilité publique. 

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement. 

Par ailleurs, des conditions tenant à la mise en location du
logement doivent être respectées.  La location meublée doit être exercée à titre non professionnel et les revenus tirés de la location du logement ouvrant droit à l’avantage fiscal doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


Modalités d’application de la réduction d’impôt :

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 11 % (pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016) dans la limite du prix de revient du logement HT et jusqu’à 300.000 € par an.

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu (en cas d’acquisition d’un logement neuf achevé ou d’un logement  achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation, le fait générateur est constitué par l’année d'acquisition c’est-à-dire la date de signature de l'acte authentique d'achat ; en cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, le fait générateur est constitué par l’année d'achèvement du logement ou des travaux d’après l'état descriptif du logement après travaux).

Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenus pour sa fraction inférieure à 300.000 € (Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition de plusieurs logements, au titre d’une même année d’imposition. Cela étant, la base de l'avantage fiscal retenue pour la détermination de la réduction d'impôt ne peut pas excéder au titre d'une même année la somme de 300.000 €).

Montant imputable au titre de l'imposition des revenus de chacune des années 2016 à 2024

Ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Particularités du régime fiscal Censi-Bouvard

Le régime fiscal du loueur en meublé permet en principe à l’investisseur d’amortir comptablement tous les ans les biens mobiliers et immobiliers inscrits à l’actif :

  • Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans (soit parexemple une annuité de 1.000 € pour un montant de 10.000 € de mobilier amorti sur 10 ans)
  • Les biens immobiliers sont amortis « linéairement » pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des
résultats bénéficiaires apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
Ce principe de différé d’amortissement va permettre, en fonction des modalités d’investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives. Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, en contrepartie de la réduction d’impôt accordée, l’amortissement du bien immobilier n’est pas déductible fiscalement, et ce, pendant toute la durée de
possession du bien. Aussi, l’amortissement comptable du bien sera constaté, mais cet amortissement sera réintégré fiscalement (c’est-à-dire qu’il ne sera pas utilisé en diminution du revenu).

Ainsi, l’investisseur est rapidement fiscalisé sur ses revenus tirés de sa location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux à l’impôt sur le revenu (IR) au taux progressif de 14 %, 30 %, 41 % et au maximum de 45 % ainsi qu’à la CSG / CRDS au taux de 15,5 %

 

L’Intérêt d’investir en Censi-Bouvard pour un investisseur ayant déjà investi en LMNP

Dans l’exemple suivant, il pourra être montré que l’acquisition d’un bien en Censi-Bouvard permet d’optimiser la fiscalité BIC d’un LMNP.

Exemple :

Monsieur Z achète en LMNP classique en 2011 un bien immobilier.

Montant de l’investissement : 200.000 €

 - dont 90 % d’immobilier : 180.000 €

  • dont 10 % de terrain (non amortissable) : 18.000 €
  • et 90 % de construction (amortissable) : 162.000 €

- dont 10 % de mobilier :20.000 €  

Montant du loyer : 8.000 € annuel
Intérêts d’emprunt : 4.000 € annuels
Charges diverses (taxe foncière, honoraires du cabinet comptable) : 1.000 € L’investisseur est, par hypothèse, imposé selon le taux marginal de 45 % + 15,5 % de CSG/CRDS :

Solde d'amortissement tableau explicatif

Le solde d'amortissement, soit 3.860 €, est fiscalement reporté.

Monsieur Z achète en Censi-Bouvard en 2016 un second bien immobilier.
Montant de l’investissement : 200.000 €

- dont 90 % d’immobilier : 180.000 €

  • dont 10 % de terrain (non amortissable) : 18.000 €
  • et 90 % de construction (amortissable) : 162.000 €

- dont 10 % de mobilier : 20.000 €

Montant du loyer : 8.000 € par an
Intérêts d’emprunt : 4.000 € par an
Charges diverses : 1.000 €

Résultat fiscal théorique : 1.000 € soumis à l’IR + CSG/CRDS : 45 % + 15,5 %, soit 605 € d’impôts

Cumul des 2 investissements :

Les avantages de cumuler LMNP

Soit au minimum 605 € d’économie d’impôts immédiate par an grâce à l’absence de fiscalité sur le revenu.

Par ailleurs, le régime fiscal Censi-Bouvard donne droit au contribuable à une réduction d’impôt de 2.200 €1 par an pendant 9 ans. Cette réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt progressif du foyer fiscal.

Par conséquent, outre la réduction d’impôt accordée immédiatement, la fiscalité à l’IR de l’investissement Censi-Bouvard est « gommée » par le cumul avec un investissement en LMNP classique réalisé antérieurement.


Pour en savoir plus sur cabinet Bravard Avocats, vous pouvez visiter le site  http://www.bravard-avocats.com/

1 180.000 € * 11 % / 9 ans

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