Choisir entre la loi Pinel et la location meublée

Publié le 30 Juin 2015

Investir dans l’immobilier permet de profiter de différents dispositifs de défiscalisation dans le but de réduire ses impôts ou de développer des revenus complémentaires défiscalisés. Chaque dispositif possède ses propres avantages. Passage en revue du dispositif Pinel et du statut de loueur en meublé.

Choisir entre le LMNP ou PINEL

Dispositif de défiscalisation Pinel

Mis en place par la ministre Sylvia Pinel, le dispositif éponyme vise à encourager les investissements dans l’immobilier neuf. Ce dispositif remplace la loi Duflot depuis le 1 septembre 2014.              

Tout comme pour la loi Duflot, ce dispositif fiscal permet de réduire ses impôts en bénéficiant des avantages d’un investissement locatif pour un bien non meublé. Il a l’avantage d’être plus souple sur la durée d’engagement de location. Alors que la loi Duflot ne proposait qu’une durée unique de location de 9 ans (pour une baisse de 18 % d’impôt sur le prix de revient de son bien immobilier), le dispositif Pinel permet au souscripteur de choisir entre 3 formules (d’une durée de 6, de 9 ou de 12 ans). Plus la durée locative est longue, plus la réduction fiscale sera avantageuse. La réduction d’impôts est de 12 % pour une durée de 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Le dispositif Pinel permet donc de réaliser jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts1 dans la limite de 300 000 euros2

(1) :  Pour une durée de location de 12 ans
(2) : Prix de revient majoré des frais de notaire


Investir en loi Pinel peut se faire sans apport pour maximiser l’investissement d’un point de vue financier et fiscal (les intérêts d’emprunts étant entièrement déductibles des revenus locatifs). Choisir un financement bancaire sans apport permet donc de profiter de l’effet de levier du crédit aussi bien d’un point de vue fiscal que financier. De plus, la période actuelle de taux d’emprunt très bas augmente la rentabilité d’un investissement locatif à crédit.

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Les statuts de loueur en meublé

Outre le dispositif Pinel, d’autres dispositifs peuvent être envisagés pour développer des revenus complémentaires défiscalisés. Pour les contribuables imposés (30%), une des solutions les plus avantageuses est la location en meublé (LMNP et LMP). Les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut de loueur en meublé permet de profiter d'avantages fiscaux aussi bien pour un investissement dans le neuf que dans l’ancien. Le neuf permet de récupérer entièrement la TVA (20%). L’investisseur peut également récupérer une TVA sur marge (en moyenne 10%) dans des programmes anciens en rénovation (en résidence de tourisme, de service, pour étudiants ou pour retraités). Contrairement à la loi Pinel, le statut de loueur en meublé ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Un des autres avantages de choisir de louer en meublé est la possibilité d’opter pour le régime réel, permettant ainsi de déduire ses charges de ses revenus locatifs (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, taxe foncière, frais d’entretien, assurances…) et d’assigner sur les loyers les amortissements correspondant à la valeur du bien et du mobilier acquis. En-dessous de 32 900 € de loyer annuel, l’investisseur peut également choisir le régime du micro-BIC pour lequel il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% mais il ne pourra pas amortir le bien investi.

Découvrez nos opportunités d'investissement en LMP et LMNP

Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services (résidence pour étudiants ou pour seniors) le contribuable peut bénéficier d’une variante du statut LMNP/LMP, le régime Censi-Bouvard. Celui-ci permet d'obtenir une réduction d'impôts égale à 11% du prix du logement dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. Le régime Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement. 

Afin de profiter des réductions d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire de mettre en location son bien par bail commercial pendant 9 ans. Une fois les neufs premières années de location écoulées, il est possible de continuer à le louer à l'exploitant, de récupérer son logement pour un usage personnel (seulement dans certaines conditions) ou encore de le revendre.

Simulation Censi-Bouvard et Pinel

Pour un investissement de 200 000 € HT.
Charges en Censi-Bouvard : taxes foncières, cabinet fiscal
Charges en Pinel : coproprité, taxes foncières

"Ces calculs sont fournis à titre d’exemple générique uniquement et dans un but explicatif. Elle ne peut en aucun cas être considéré commune simulation personnalisée car ne prenant pas en compte la situation personnelle d’un investisseur" 

Découvrez tous nos programmes immobiliers accessibles en Loi Pinel et en Loi Censi-Bouvard

Choisir d'investir dans l'immobilier locatif en Loi Pinel ou en Location meublée (LMNP, LMP ou régime Censi-Bouvard) dépend donc de vos objectifs, néanmoins tous ces dispositifs vous permettent de défiscaliser ses impôts ou de développer des revenus complémentaires.

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