Constitution d'un patrimoine immobilier : mode d'emploi

Publié le 27 Février 2017

La pierre est considérée comme l'un des placements les plus sûrs. Encore faut-il réussir à se constituer un patrimoine... Mais comment procéder ? Est-ce possible sans apport ? Explications.

Transmission, préparation de la retraite : les raisons ne manquent pas pour se constituer un patrimoine immobilier. La constitution de ce patrimoine peut comprendre l'achat d'une résidence principale, mais aussi l'acquisition de biens dédiés à la location, voire d'une ou plusieurs résidences secondaires.

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Faut-il investir maintenant ?

Se lancer dans l'immobilier est tentant, mais est-ce le bon moment ? Les prix au mètre carré ont certes augmenté ces dernières années, mais ils ont commencé à reculer dans certaines régions de France. Et surtout, les taux d'emprunt sont actuellement historiquement bas, ce qui signifie qu'emprunter de l'argent n'a jamais été aussi avantageux qu'aujourd'hui. En clair, l'endettement constitue un levier patrimonial de choix. Il est possible en France de s'endetter à hauteur de 30% de vos revenus environ : pourquoi ne pas en profiter ? L'investissement immobilier est d'ailleurs l'un des seuls placements pour lesquels les banques acceptent de prêter à leurs clients, en raison de la sûreté de la pierre et, dans le cas de l'immobilier locatif, de la régularité des revenus.

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Profiter de la loi Pinel

Il n'est pas toujours possible, voire rentable, d'acquérir sa résidence principale. Surtout pour les trentenaires résidant en région parisienne, pour qui l'amortissement d'un premier logement peut se révéler très long. Faut-il alors renoncer à la pierre ? Pas forcément : ils peuvent rester locataires et se tourner vers l'immobilier locatif. La Loi Pinel, promulguée en 2014, renforce l'attrait de cet investissement dans le cas d'un achat dans le neuf. Ce dispositif fiscal permet de déduire 12% du prix du logement pour une durée d'engagement de 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. En contrepartie, le bien doit être loué nu à un loyer plafonné. Le locataire doit lui aussi respecter un plafond de ressources. Au total, l'économie d'impôt peut aller jusqu'à 63 000 euros.

Au terme de cette location, plusieurs possibilités s'offrent au propriétaire : il peut continuer à louer son bien (sans avoir à respecter les plafonds de loyers ni les plafonds

Conserver ou utiliser son épargne ?

Les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier peuvent se retrouver confrontés à un dilemme : vaut-il mieux utiliser l'intégralité de leur épargne pour financer leur achat, ou conserver de l'argent de côté ? Il peut être intéressant dans certains cas d'emprunter davantage et de garder une partie de l'épargne, notamment dans le cas d'une assurance-vie. En effet, la faiblesse des taux incite à adosser un emprunt plus important à vos placements. L'épargne que vous avez déjà constituée pourra rassurer votre banquier sur votre capacité de remboursement, et elle pourra fructifier à un taux plus élevé que celui que vous devrez rembourser.

Ne négligez pas le choix de votre bien

Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, il est impératif de s'assurer de la qualité du bien dont vous vous portez acquéreur. Emplacement, proximité des transports et des commerces, qualité de la construction, sont autant de points qui assureront un taux de vacance faible, un fort rendement, et éventuellement une plus-value au moment de la revente.

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