investir en immoblier locatif via une SARL de famille

Publié le 07 Novembre 2017

Maître Magnan, notaire à Paris au seine de l'étude SCp lemogne Levesque Magnan, nous explique les avantages de la SARL de famille lors d'un investissement immobilier et nous présente Rémi.

me magnan

Rémi souhaite acquérir un bien destiné à être loué meublé via une société civile immobilière. Son objectif étant de consentir dans quelques années, une donation partage à ses enfants des parts de la société.

Une SCI ?

La SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés en raison de l’activité commerciale exercée par la société (location de bien meublé).

pourquoi la sci est une mauvaise idée en cas de d'acquisition d'un bien loué en meublé

Il n’est pas conseillé de réaliser une telle opération via une SCI notamment pour les raisons suivantes :

  •  Les déficits ne pourront plus être imputés sur le revenu global de l’investisseur.
  • La plus-value ne sera plus soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les résultats réalisés par la SCI seront imposés à l’IS (impôt sur les sociétés) au sein de la société et à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés lors de la distribution des dividendes au titre des revenus de capitaux mobiliers.

Mais alors quelle forme de société choisir ?

Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille : il ne s’agit pas d’une nouvelle forme de société. C’est une société qui exerce une activité industrielle, agricole, artisanale ou commerciale à l’instar de la location de meublé.

Cette SARL est qualifiée de famille en raison de l’option fiscale exercée par ses associés.

Mais quelle famille ?

La SARL doit être exclusivement constituée entre certains membres d’une même famille , mais tous les membres de cette famille.

La famille regroupe : les ascendants (parents, grands-parents …), les enfants, les frères et sœurs, leurs conjoints ou partenaires de pacs.

Ainsi cette SARL peut être constituée notamment entre des parents, des enfants et leurs conjoints ou partenaires de pacs ou des beaux-parents et leurs beaux-enfants

Mais elle ne pourra pas être constituée entre deux sœurs et un neveu ou deux concubins

Si une personne extérieure devient associée, la société perdra aussitôt sa qualification de SARL de famille et sera alors soumise, au titre de la fiscalité, à l’impôt sur les sociétés.

Les conditions de la qualification de SARL de famille

Deux conditions cumulatives : que la société soit constituée entre certains membres de la famille et que l’ensemble de ses associés optent pour une imposition à l’impôt sur le revenu.

Les associés seront alors soumis à une imposition sur les bénéfices à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus correspondant à l’activité exercée.

La location meublée est une activité commerciale dont la base imposable est déterminée selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

La SARL étant translucide fiscalement.

Lors de la vente du bien, les associés seront soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Des avantages ?

Opter pour la détention d’un bien immobilier via une société permet une gestion plus souple que le régime de l’indivision (requérant l’unanimité pour beaucoup de décision)

La SARL de famille permet également de transmettre à moindre coût fiscal les parts d’une société endettée par l’acquisition du bien immobilier.

Des inconvénients ?

Le gérant sera assujetti aux cotisations sociales, soit aux cotisations sociales des salariés (URSSAF) pour le gérant minoritaire, soit aux cotisations sociales des non salariés (RSI) pour le gérant majoritaire.

La qualification de gérant majoritaire ou minoritaire s’apprécie en prenant en considération les parts appartenant au gérant, à son conjoint, son partenaire de pacs et ses enfants mineurs.

Il conviendra de tenir une comptabilité précise et différencier la notion de trésorerie de la société et celle de revenu comptable distribuable.

Par ailleurs, certaines réductions d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard » ne sont pas accessible lorsque l’activité est réalisée par le truchement d’une société.

Nota Bene : Toute situation personnelle étant spécifique, il est nécessaire lors de votre acquisition de prendre conseil auprès de votre notaire pour adopter la solution la plus adaptée à votre situation.

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