Investissement locatif : comment calculer le rendement ?

Publié le 08 Décembre 2016

Combien vous rapportera chaque année votre investissement locatif ? Pour le savoir, il faut calculer la rentabilité du bien. Mais quelle est la différentre entre la rentabilité nette et la rentabilité brute ? Explications ci-dessous :

Pourquoi calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Si vous envisagez de vous lancer dans un investissement immobilier dans le but de le louer, il vous faudra calculer la rentabilité locative pour estimer votre gain.

C’est un des indicateurs les plus importants pour vous aider à faire votre choix. En effet, c’est ce qui vous permet de savoir combien d’argent votre investissement vous rapporte sur une année complète. Il se calcule sous forme de pourcentage par rapport à la somme que vous avez investie dans votre bien.

Rendement brut : attention aux frais supplémentaires

Les agents et promoteurs raisonnent généralement en rendement brut. Il faut savoir rester prudent par rapport à ces informations car le rendement brut ne tient pas compte des frais, des charges, ou encore des impôts dont vous devrez vous acquitter. 

Le calcul du rendement brut est simple : il suffit de diviser le loyer par le prix d’achat et de multiplier ce résultat par 100. Par exemple, pour un appartement acheté à 100 000 euros et rapportant 5 000 euros annuels, la rentabilité brute est de 5%. Une performance intéressante, surtout à l’heure où les produits d’épargne classiques, comme les livrets bancaires, peinent à offrir un rendement de plus de 0,5%.

A noter que le rendement brut se calcule en principe en prenant en compte les frais de notaire et frais d’agence. 

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(*) Rentabilité nette de charges de copropriété courante et d’entretien, calculée sur le prix global HT et selon modalités du bail.

Calculer le rendement net de frais

On l’aura compris : le rendement brut peut se révéler assez différent de la réalité financière de l’opération.

En effet, un investissement locatif occasionne des frais. Pour se faire une idée plus précise du retour sur investissement d’une opération immobilière, il faut raisonner en rendement net.

Il faut donc prendre en compte tous les frais dont vous devrez vous acquitter en tant que propriétaire du bien :

  • Il est fréquent de recourir à l’emprunt pour financer un achat immobilier. Le premier poste de dépense concerne donc souvent les frais de financement : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties…
  • Il faut y ajouter la taxe foncière : celle-ci est à la charge du propriétaire. Elle représente généralement un mois de loyer environ. Certaines charges ne sont par ailleurs pas récupérables auprès des locataires. C’est le cas notamment des honoraires du syndic : celles-ci doivent également être ajoutées au calcul.
  • Si vous faites le choix de passer par une agence pour gérer votre bien, il faudra par ailleurs ajouter les frais de gestion, voire les coûts correspondant à l’assurance loyers impayés.
  • Enfin, vous devez chiffrer les travaux d’entretien courants qui vous permettront de continuer à louer votre appartement ou votre maison aux prix du marché, voire augmenter sa valeur. 

Le rendement net

Le rendement net est le chiffre le plus proche de la réalité, mais il est aussi le plus difficile à calculer puisqu’il prend en compte les recettes après impôts. Il faut donc prendre en compte les prélèvements sociaux, ou encore la partie des revenus fonciers qui seront taxés sous le régime de l’impôt du revenu.

Mais il faudra aussi tenir compte des éventuelles déductions fiscales, comme celles dont vous pouvez bénéficier en profitant des avantages offerts par la loi Pinel.

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