Locatif : peut-on financer un projet sans apport ?

Publié le 30 Mai 2017

Constituer un capital immobilier, augmenter ses revenus, préparer sa retraite... De nombreuses raisons justifient d'effectuer un investissement locatif. Mais est-il possible de le financer sans recourir à un crédit ?

Vous avez un projet immobilier locatif, mais vous ne disposez pas d'un apport ? Autre cas de figure, vous préférez faire travailler votre épargne et profiter pleinement de la faiblesse des taux ? Bonne nouvelle : il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport personnel en empruntant la totalité de la somme nécessaire à votre investissement. Le principal avantage de ce mode de financement est qu'il vous permet de bénéficier de l'effet de levier pour acquérir un patrimoine important.

Avantages fiscaux

De plus, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus locatifs. C'est le cas pour les biens loués vides, et éligibles au déficit foncier, comme pour les biens loués meublés, qui donnent droit à la déduction des charges et à l'amortissement des recettes locatives. L'investissement sans apport vous permet donc non seulement de devenir propriétaire, mais aussi de réduire vos impôts.

Pour pouvoir réaliser un achat sans apport, il faudra toutefois convaincre votre banquier de la solidité de votre placement et du sérieux de votre montage financier.

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Déterminez votre budget

La première étape consiste à bien définir le budget nécessaire à cet achat. La première dépense concerne évidemment le prix du bien dont vous souhaitez vous porter acquéreur. Dans la plupart des cas, il faut également compter les frais d'agence : à moins de réaliser l'opération de particulier à particulier, ces frais représenteront 4 à 10% du prix d'achat. N'oubliez pas que ces frais sont toujours à la charge de l'acquéreur, et non du vendeur. Il faut également prendre en compte les frais de notaire, ceux-ci étant compris entre 7 et 8% du prix du bien. Si le bien dont vous souhaitez vous porter acquéreur n'est pas en bon état, il vous faudra aussi inclure le prix des travaux dans votre budget prévisionnel.

Emprunt à 100% ou à 110%

Présenter un projet concret, solide et correctement budgété est la première étape pour convaincre votre établissement bancaire du bien fondé de votre démarche. Et ça marche : chaque année, plus de la moitié des prêts pour investissement locatif sont accordés sans apport. Et pour cause, les banques savent que ce type d'achat est moins risqué que le financement d'un logement principal, puisque le loyer aide le propriétaire à rembourser une partie, voire l'ensemble des mensualités.

Le banquier sera également sensible à la qualité et à l'emplacement du bien, qui seront gage de sa capacité à être loué. Il sera toujours plus facile de faire financer une petite surface situé dans un emplacement de qualité qu'un plus grand logement situé loin des commerces et des transports. Vous pouvez également vous tourner vers les résidences de services, comme les résidences de tourisme ou les résidences senior, généralement gages de rentabilité.

 

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