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De l'intérêt de recourir à une SCI dans les montages immobiliers

publié le 02 nov. 2020

Pourquoi constituer une SCI ?

La constitution d’une société civile immobilière pour l’acquisition d’un bien immobilier s’avère souvent judicieuse. En effet la création d'une société? civile est un bon moyen de faciliter la gestion d'un patrimoine, notamment immobilier, et d'en préparer la transmission.  Une société? civile peut être un excellent outil de strate?gie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d'en connai?tre les règles. 


Eviter les inconvénients de l'indivision

 

Les risques de l'indivision

L'indivision est une situation plus fre?quente qu'on ne le croit. Exemple classique : apre?s un de?ce?s, le patrimoine du de?funt, sauf stipulations contraires, devient la proprie?te? indivise de ses he?ritiers. Avec deux inconve?nients a? la cle? :

1. La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, notamment quand il s'agit de ce?der tout ou partie des biens. Ce qui peut entrai?ner un certain nombre de blocages. Certes, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision, qui, en pre?sence d'immeubles, doit e?tre publie?e aux hypothe?ques. Ils peuvent ainsi de?signer un ge?rant dont ils de?finissent ensemble les modalite?s de re?vocation et les pouvoirs de gestion. Mais cette convention est d'une dure?e maximale de cinq ans, et ge?ne?ralement, le ge?rant doit obtenir l'accord des indivisaires pour certains actes importants (signature de baux commerciaux, etc.).

2. D'apre?s l'article 815 du Code civil, « nul ne peut e?tre contraint a? demeurer dans l'indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de re?cupe?rer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de de?saccord. Me?me si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. . A deux pre?cisions pre?s : le partage n'est pas possible pendant la dure?e de la convention d'indivision et il peut aussi e?tre repousse? par le juge.

 


Les atouts de la société civile l'immobilière

 

Par rapport a? l'indivision, la socie?te? civile se re?ve?le beaucoup plus souple. Le ge?rant peut e?tre investi de pouvoirs plus e?tendus, les statuts peuvent e?tre adapte?s et pre?voir, par exemple, des majorite?s diffe?rentes selon les types de de?cisions, etc.
En outre, un titulaire de parts ne peut les ce?der que s'il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la socie?te? civile qu'a? certaines conditions, tre?s restrictives.

 


Alleger les plus-values immobilières

 

On sait que par le jeu me?canique des abattements, les cessions d'immeubles sont exone?re?es d'impo?t sur les plus-values apre?s trente ans de de?tention (pour une exonération intégrale d’impôt et de CSG/CRDS). Les cessions de parts de SCI sont soumises a? un re?gime identique.
A une diffe?rence pre?s : la dure?e de de?tention se calcule a? partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entre?e de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts de?tenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, me?me si la SCI a acquis re?cemment un immeuble.

 


Favoriser le conjoint survivant

 

Il est toujours possible de modifier son re?gime matrimonial. Mais cette proce?dure est parfois longue et cou?teuse. Alors que les e?poux peuvent de?finir librement les re?gles de fonctionnement et la re?partition des parts d'une socie?te? civile, de?tentrice de certains biens.

Attention toutefois a? ne pas franchir certaines limites. La cre?ation d'une socie?te? civile ne doit pas e?tre assimile?e a? une donation de?guise?e entre les conjoints

 


Les concubins

 

Pour e?viter de posse?der des biens en indivision, avec les inconve?nients classiques a? la cle?, les concubins peuvent avoir e?galement inte?re?t, de?s que les sommes en jeu sont importantes, a? cre?er une socie?te? civile pour acheter certains biens, notamment immobiliers.

Cet outil permet me?me une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par de?membrement croise? des parts.

Exemple : M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se re?partissant l'usufruit et la nue-proprie?te? des 100 parts. Monsieur ache?te l'usufruit des parts N°1 a? 50 et la nue-proprie?te? des parts N°51 a? 100. Mademoiselle ache?te l'usufruit des parts N°51 a? 100 et la nue-proprie?te? des parts N°1 a? 50.

Si Monsieur de?ce?de, Mademoiselle re?cupe?rera la pleine proprie?te? des parts N°1 a? 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 a? 100, dont la nue-proprie?te? sera re?partie entre les he?ritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'a? son de?ce?s. Et vice-versa, si Mademoiselle de?ce?de avant Monsieur.

Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agre?ment dans les statuts de la SCI. Au de?ce?s de l'un des concubins, ses he?ritiers ou le?gataires devront obtenir l'accord de l'associe? survivant pour devenir associe?s de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.


Transmission de patrimoine et SCI

 

L’e?poux survivant est prote?ge? par la loi qui lui garantit la jouissance de sa re?sidence principale sans limitation dans le temps. En revanche, lorsque des concubins ache?tent a? deux une re?sidence principale, ils doivent envisager le de?ce?s de l’un d’entre eux afin de garantir au survivant la possibilite? de demeurer dans ce bien. Sans dispositions particulie?res et en l’absence de PACS, le concubin survivant se trouvera en indivision avec les he?ritiers du concubin de?ce?de? et ne pourra pas toujours s’assurer de l’usufruit du bien dont il ne de?tenait qu’une partie indivise. Dans ce cas, la cre?ation d’une socie?te? civile immobilie?re et le de?membrement des parts sociales permet a? l’inverse de transmettre l’inte?gralite? de l’usufruit du bien et d’en garantir ainsi la jouissance.

Entre parents et enfants, la cre?ation d’une SCI familiale est un outil de transmission d’un patrimoine immobilier. Nous pre?sentons plusieurs cas pratiques pour illustrer comment l’apport d’un bien immobilier par des parents a? une SCI, puis la donation ou la cession de parts sociales a? leurs enfants, permet de ge?rer en famille des biens immobiliers et de transmettre progressivement la proprie?te? de ces biens en e?vitant des droits de succession.

 


Réduire les droits de donation

 

En matie?re de donations, la socie?te? civile pre?sente certains avantages :


•  Endettement
Si le bien est posse?de? par une socie?te? civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporte? par la socie?te?.
Exemple : M. Martin ache?te un immeuble de 2 M en empruntant 1 M. S'il le donne a? ses enfants, les droits seront calcule?s sur 2 M. M. Dupont cre?e une SCI au capital de 1 M, qui emprunte 1 M pour acheter un immeuble de 2 M. Les parts valent donc sche?matiquement 1 M. C'est sur cette valeur que seront calcule?s les droits de donation si M. Dupont transmet ses parts. Sans compter la de?cote applicable par rapport a? la de?tention en direct.


•  Abattements successifs
On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants et des arrière-petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux. Mais ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les quinze ans.
En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt a? scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.
Quand le patrimoine est constitué? de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de re?aliser des donations successives, par tranches...

D'où l'intérêt de la SCI, dont le capital est divisé en part, qu'on peut transmettre progressivement. Si le patrimoine est possédé par une SCI, la donation pourra être optimisée fiscalement tout en permettant de conserver une libre gestion de l'ensemble en adaptant les statuts.