Quels sont les éléments déductibles du revenu foncier en matière d'investissement locatif ?
Que le bien soit loué meublé ou vide, les intérêts de l’emprunt sont admis en déduction du revenu " s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location » (Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts – BOFIP).
Si la déduction ne concerne donc pas les remboursements en capital, elle s’étend toutefois également aux :
- frais de constitution du dossier,
- frais d’inscriptions hypothécaires (ou en privilège de prêteur de denier – PPD) ou, le cas échéant, sommes versées à un organisme de cautionnement,
- honoraires de notaire,
- agios ou commissions de banque découlant de l’emprunt,
- primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou assurance-décès souscrit en garantie du remboursement de l’emprunt.
L’ensemble de ces éléments sont déductibles « (dans la limite) des sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier », via la déclaration 2044 des revenus fonciers à la ligne «intérêts d’emprunt ».
Les modalités de déduction sont elles similaires quel que soit le régime fiscal ?
Peut-on déduire ses intérêts en régime de micro-foncier ?
Ces intérêts et autres charges déductibles ne concernent néanmoins que les contribuables soumis au régime réel d’imposition, c’est-à-dire aux investisseurs dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € annuels ou qui, éligibles au « micro-foncier », ont opté pour la levée de cette option.
En effet, en régime de micro-foncier, l’investisseur est dispensé de la déclaration 2044 et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers bruts, à reporter sur sa déclaration de revenus annuelle 2042.
Qu'en est-il en matière de déficit foncier ?
Un point de vigilance est à apporter concernant les intérêts d’emprunt en matière de déficit foncier, ces derniers n’étant imputables sur celui-ci que s’ils sont inférieurs au revenu foncier brut.
Les intérêts et charges assimilées sont inférieurs au revenu brut :
Un investisseur perçoit en année N un revenu foncier de 7 500 € pour :
- 6 500 € d’intérêts d’emprunt et assimilés,
- 15 000 € au titre de l’amortissement de son investissement
- 3 500 € d’autres charges déductibles.
Son déficit total légal s’élève à 18 500 € avec des intérêts inférieurs au revenu brut (6 500 € pour 7 500 €).
Il aura alors la possibilité de reporter les 25 000 – 10 700 = 14 300 € restants sur ses revenus fonciers des années ultérieures.
Les intérêts et charges assimilées sont supérieurs au revenu brut :
Par contre, pour un même revenu foncier de 7 500 € et
- 11 500 € d’intérêts d’emprunt et assimilés
- 4 500 € d’autres charges déductibles.
L’administration fiscale considérera alors que le déficit ne pourra excéder le revenu et proviendra, pour 4 500 € des autres charges déductibles et, seulement à hauteur du complément de 7 500 – 4 500 = 3 000 € des intérêts d’emprunt.
L’administration fiscale ne prendra ainsi en compte que les 3 000 € ainsi calculés (sur les 11 500 €), lesquels pourront alors être déduits des revenus fonciers ultérieurs, à compter de N+1.