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La vente en état futur d'achèvement (VEFA) - Partie 2

publié le 02 nov. 2020

La garantie d’achèvement et la garantie de remboursement

title=L’article L 261-11 du Code  de  la Construction  et  de  l’habitation, précise que la  validité  du  contrat  de VEFA  est  subordonnée  à  la  condition  que  soit  garanti  l’achèvement  de l’immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d’achèvement.
Ces garanties sont données par un organisme financier (le plus souvent par la banque du promoteur) et nous assure que, soit le projet entrepris par le promoteur sera dans tous les cas achevé (garantie d’achèvement), soit qu’en cas de défaillance la vente pourra être annulée et les fonds déjà versés, restitués à l’acquéreur (garantie de remboursement).


La garantie de parfait achèvement

L’article 1646-1 du Code civil dispose que : «Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 792-2 et 1792- 3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le  vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3».
Le bien acquis doit être conforme aux prévisions du contrat de vente.  Si l’acquéreur découvre des vices apparents, il peut les dénoncer pendant le mois qui suit le  procès-verbal de remise des clés.
La vente ne serait pas résolue mais le vendeur est tenu de réparer. À défaut, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance dans l’année qui suit.

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La garantie d’isolation phonique

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et règlementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien. Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de  parfait achèvement visée à l’article 1792-6 du Code civil reproduit à l’article L.111-19 du Code de la construction et de l’habitation.


La garantie des vices cachés (garantie décennale)

Cette garantie bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de délai 10 ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (murs porteurs, fondations, toiture…).
Ce sont les articles 1792 et suivant du Code civil qui nous rappellent notamment que « Tout constructeur  d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs  ou  l’un  de  ses  éléments  d’équipement,  le  rendent  impropre  à  sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère»

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