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Amortissement en LMNP : comment ça marche et comment le calculer ?

publié le 02 nov. 2020


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Qu'est-ce que l'amortissement ?

L'un des principaux avantages de ce statut est qu'il permet d'amortir la valeur du bien immobilier ainsi que le mobilier. La loi le définit comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de imposé ». En clair, cet amortissement diminue le résultat imposable, permettant de réaliser une économie d'impôt. Combiné à la déduction des intérêts d'emprunt, que permet également le statut LMNP, l'amortissement permet de réduire fortement la facture fiscale.


Les règles qui encadrent l'amortissement

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Il est important de noter deux points si vous souhaitez bénéficier de cet avantage fiscal.


Premièrement, il ne peut en aucun cas dépasser le montant des loyers diminué des charges. L'amortissement peut par ailleurs être utilisé pour diminuer votre résultat net imposable à la fin de l'année fiscale. En clair, l'amortissement en LMNP ne peut pas être utilisé pour créer un déficit.


Deuxièmement, l'éventuel excédent d'amortissement peut être reporté dans les années suivantes. Contrairement aux déficits classiques, reportables sur dix ans seulement, l'amortissement en LMNP est reportable sans limite de temps.


Amortissement par composants : de quoi s'agit-il ?

A noter que l'amortissement en LMNP ne se pratique pas sur la valeur d'ensemble de votre bien : il se pratique indépendamment pour chaque composant. Ces composants peuvent être la toiture, le gros œuvre, le second œuvre intérieur, le second œuvre extérieur, la finition, ou encore le mobilier. Chacun de ces composants a une durée de vie différente : ils s'amortissent donc en fonction d'une durée et un taux différents.


Par exemple, il est généralement admis que les éléments électroménagers (lave-vaisselle, lave-linge, four...) peuvent être amortis entre 5 et 10 ans. En revanche, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans. Les revêtements de mur, eux, peuvent être amortis sur 7 à 15 ans.


Que se passe-t-il en cas de revente ?

Les amortissements comptabilisés n'entrent pas en ligne de compte dans le calcul du prix de revient,. Celle-ci se calcule selon la différence entre prix de vente et prix de revient. Même dans le cas où des amortissements ont été déduits sur des travaux, ils ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Une opération intéressante, puisque toute plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

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