Investissement immo : et pourquoi pas l’Allemagne ?

Une économie forte

Cette tendance favorable s’explique par la vigueur économique du pays. Plus que jamais, l’Allemagne est le moteur de la zone euro. Le chômage y est particulièrement faible (à peine plus de 6% en avril 2016 selon l’Agence pour l’emploi), tandis que le PIB s’approche des 40 000 euros par personne. Avec des exportations fortes et des partenaires commerciaux puissants (Etats-Unis, Royaume-Uni, France, Chine…), le pays a toutes les cartes en mains pour connaître un taux de croissance vigoureux dans les années à venir. Ces conditions sont particulièrement propices à une hausse de l’immobilier : toutes les conditions sont réunies pour qu’un effet de rattrapage s’opère sur les prix.

Côté rendement, la rentabilité locative tourne autour de 5% en moyenne outre-Rhin. Un chiffre auquel il faut ajouter l’effet positif d’une fiscalité particulièrement douce – ce, d’autant plus que la convention fiscale du pays est très favorable aux investisseurs français. Pour ne rien gâcher, les charges sont généralement très faibles.

Cap sur les grandes villes

Pour profiter au mieux de ce contexte favorable, cap sur les grandes agglomérations, Berlin en tête. La capitale allemande se distingue par un taux de vacance extrêmement faible (moins de 2%) qui donne aux investisseurs l’assurance de trouver un locataire si le prix est juste. Mais l’investisseur avisé ne limitera pas ses recherches au marché berlinois : d’autres villes sont tout aussi attractives, comme Leipzig, à l’est, par exemple, où le mètre carré se négocie autour de 2 000 euros. Certaines villes se caractérisent en revanche par un marché immobilier plus tendu, comme Munich, ville la plus chère du pays. Certains biens y dépassent les 6 000 euros le mètre carré. A Francfort, capitale économique de l’Allemagne, les prix sont légèrement plus raisonnables, et le prix au mètre carré tombe sous la barre des 5 000 euros.

La perspective de gérer un bien à distance peut rebuter certains. Il existe toutefois des solutions, comme celle de confier la gestion à une agence. Si cette opération pèse sur la rentabilité locative, elle permet en contrepartie d’éviter d’avoir à trouver un locataire et d’assurer la gestion au quotidien.