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Choisir entre la loi Pinel et la location meublée

publié le 02 nov. 2020

Choisir entre le LMNP ou PINELtitle=


Dispositif de défiscalisation Pinel

Mis en place par la ministre Sylvia Pinel, le dispositif éponyme vise à encourager les investissements dans l’immobilier neuf. Ce dispositif remplace la loi Duflot depuis le 1 septembre 2014.              


Tout comme pour la loi Duflot, ce dispositif fiscal permet de réduire ses impôts en bénéficiant des avantages d’un investissement locatif pour un bien non meublé. Il a l’avantage d’être plus souple sur la durée d’engagement de location. Alors que la loi Duflot ne proposait qu’une durée unique de location de 9 ans (pour une baisse de 18 % d’impôt sur le prix de revient de son bien immobilier), le dispositif Pinel permet au souscripteur de choisir entre 3 formules (d’une durée de 6, de 9 ou de 12 ans). Plus la durée locative est longue, plus la réduction fiscale sera avantageuse. La réduction d’impôts est de 12 % pour une durée de 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Le dispositif Pinel permet donc de réaliser jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts1 dans la limite de 300 000 euros2


(1) :  Pour une durée de location de 12 ans
(2) : Prix de revient majoré des frais de notaire



Investir en loi Pinel peut se faire sans apport pour maximiser l’investissement d’un point de vue financier et fiscal (les intérêts d’emprunts étant entièrement déductibles des revenus locatifs). Choisir un financement bancaire sans apport permet donc de profiter de l’effet de levier du crédit aussi bien d’un point de vue fiscal que financier. De plus, la période actuelle de taux d’emprunt très bas augmente la rentabilité d’un investissement locatif à crédit.


Les statuts de loueur en meublé

Outre le dispositif Pinel, d’autres dispositifs peuvent être envisagés pour développer des revenus complémentaires défiscalisés. Pour les contribuables imposés (30%), une des solutions les plus avantageuses est la location en meublé (LMNP et LMP). Les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut de loueur en meublé permet de profiter d'avantages fiscaux aussi bien pour un investissement dans le neuf que dans l’ancien. Le neuf permet de récupérer entièrement la TVA (20%). L’investisseur peut également récupérer une TVA sur marge (en moyenne 10%) dans des programmes anciens en rénovation (en résidence de tourisme, de service, pour étudiants ou pour retraités). Contrairement à la loi Pinel, le statut de loueur en meublé ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Un des autres avantages de choisir de louer en meublé est la possibilité d’opter pour le régime réel, permettant ainsi de déduire ses charges de ses revenus locatifs (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, taxe foncière, frais d’entretien, assurances…) et d’assigner sur les loyers les amortissements correspondant à la valeur du bien et du mobilier acquis. En-dessous de 32 900 € de loyer annuel, l’investisseur peut également choisir le régime du micro-BIC pour lequel il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% mais il ne pourra pas amortir le bien investi.

Découvrez nos opportunités d'investissement en LMP et LMNP


Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services (résidence pour étudiants ou pour seniors) le contribuable peut bénéficier d’une variante du statut LMNP/LMP, le régime Censi-Bouvard.