Comment calculer et procéder pour la révision du loyer d'un investissement locatif ?

Chaque année, le propriétaire d’un logement en location peut réviser le montant du loyer. Pour autant, cette modification doit suivre un procédé précis. Explications !

Lorsque le bail d’un appartement ou d’une maison en location le prévoit, le propriétaire peut procéder à une révision annuelle du loyer. En fonction d’un indice de référence, il est ainsi possible d’augmenter le montant du loyer au cours du contrat. Comment calculer la révision d’un loyer ? Sur quel indice de révision se baser ?

Révision du loyer : définition et principes

La révision annuelle du loyer consiste en la réévaluation du montant hors charge réglé par le locataire d’un logement du secteur privé. Il existe une condition sine qua non à toute révision de loyer : une clause dédiée doit prévoir expressément cette possibilité dans le bail. En l’absence de cette spécification, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer de son logement pendant la totalité de la durée du contrat. La date de révision peut elle aussi être clairement indiquée. À défaut, la date retenue est celle de la signature du bail.

Bon à savoir

si la révision annuelle n’est pas prévue dans le bail d’habitation, il est tout de même possible d’appliquer une majoration sur le montant du loyer dans le cas de travaux d’amélioration. Pour être éligibles, ces derniers doivent avoir été réglés par le bailleur et les logements concernés ne doivent pas être conventionnés Annah ou soumis à la loi de 1948.

Mode de calcul de la révision annuelle du loyer

S’il est possible pour le propriétaire d’augmenter le montant du loyer pendant toute la durée du contrat de bail, cette augmentation suit un certain nombre de règles strictes afin de protéger le locataire. C’est dans cette optique que l’Indice de référence des loyers (IRL) est utilisé. Cet indicateur a pour rôle de plafonner les hausses que peuvent appliquer les propriétaires bailleurs chaque année.

Afin de déterminer le montant d’un loyer révisé, il convient de suivre la méthode de calcul suivante :

1) Isoler le montant mensuel actuel du loyer hors charge, appelé « L » ;
2) Sélectionner l’Indice de référence des loyers du trimestre concerné selon la date anniversaire du contrat ou la date de révision, appelé « I » ;
3) Chercher l’Indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente, appelé « P » ;
4) Appliquer le calcul suivant : montant du loyer révisé = (L x I) / P

Bon à savoir

il peut arriver au propriétaire d’oublier de procéder à la ré-indexation du loyer. Dans ce cas, il dispose d’un délai d’un an pour corriger son erreur. Ce délai a été fortement réduit depuis le 24 mars 2014 via l’application de la loi Alur : il était auparavant de 5 ans. En cas d’oubli supérieur à un an, le bailleur ne peut donc plus revenir sur le montant du loyer. Par ailleurs, la rétroactivité est impossible : seuls les loyers à percevoir après le jour effectif de la révision sont concernés.

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers ?

La variable permettant aux bailleurs de réévaluer chaque année le montant des loyers perçus est l’Indice de référence des loyers ou « IRL ». Diffusé et calculé par l’INSEE, l’indice de révision est lui-même basé sur la revalorisation des prix à la consommation. Ces derniers sont évalués sur une moyenne de 12 mois (hors tabac et hors loyers). À titre de comparaison, l’IRL du 2e trimestre 2010 était de 118.26, au 2e trimestre 2015 il s’établissait à 125.25 et, au 1e trimestre 2019, l’Indice de référence des loyers était de 129.38.