Loi Pinel ou censi-bouvard : quel dispositif privilégier ?

Si les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard répondent tous deux à l’objectif d’une défiscalisation immobilière, leurs modalités de gestion et leur rentabilité sur le long terme sont cependant différentes.

Quel dispositif est plus intéressant en matière de gestion immobilière

On peut considérer que peu de différences existent entre les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard en matière de biens investis dans la mesure où tous deux requièrent des acquisitions dans le neuf, en l’état futur d’achèvement ou dans l’ancien rénové/réhabilité de moins de 15 ans.

La différence majeure réside dans le fait que la loi Pinel concerne la location nue, alors que le Censi-Bouvard confère le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

De même, à la différence du statut de LMNP classique, le Censi-Bouvard ne concerne que les investissements en résidences services telles que les EHPAD (établissements d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes), les résidences destinées aux étudiants ou de tourisme classées.

Ainsi peut-on considérer le dispositif Censi-Bouvard comme un investissement à la fois plus sûr et plus serein en termes de gestion locative, pour peu qu’il soit réalisé avec un partenaire exploitant expérimenté offrant des conditions locatives de qualité avec un cahier des charges solide.

Les deux dispositifs présentent-ils le même intérêt fiscal ?

Les deux dispositifs présentent des modalités de défiscalisation différentes :

  • Le Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts représentant 11 % de l’investissement (300 000 € maximum), étalée sur 9 ans.
  • Le Pinel propose une réduction allant de 12 % à 21 % de cette même valeur selon la durée d’engagement locative (de 6 à 12 ans maximum).

On peut donc considérer le dispositif Pinel comme, a priori, plus intéressant que le Censi-Bouvard.

Si l’on prend l’exemple d’un investissement de 250 000 €, la réduction d’impôts totale permise par le
Censi-Bouvard s’élèvera en effet à 250 000 x 0,11 = 27 500 €, soit un peu plus de 3055 € annuels.

Réalisé avec la loi Pinel, ce même investissement permettra d’économiser de 250 000 x 0,12 = 30 000 € sur 6 ans (soit 5000 € annuels) à 250 000 x 0,21 = 52 500 € sur 12 ans selon une modalité dégressive les 3 dernières années.

De plus, le Pinel apparaît comme étant plus simple en matière de revente du fait qu’il s’agit d’une location nue avec une profondeur de marché plus grande qu’en résidence de services.

Toutefois, le rendement locatif du Censi-Bouvard sera plus élevé, n’étant pas soumis aux contraintes du Pinel relatives au plafonnement de loyers.

En résumé, Pinel et Censi-Bouvard sont deux dispositifs de défiscalisation attractifs ; ils répondront cependant à des horizons d’investissement ainsi que des objectifs patrimoniaux différents.

Simulation Censi-Bouvard ou Pinel

tableau simulation censi bouvard - Pinel

Pour un investissement de 200 000 € HT.
Charges en Censi-Bouvard : taxes foncières, cabinet fiscal
Charges en Pinel : copropriété, taxes foncières

"Ces calculs sont fournis à titre d’exemple générique uniquement et dans un but explicatif. Elle ne peut en aucun cas être considéré comme une simulation personnalisée car ne prenant pas en compte la situation personnelle d’un investisseur"

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