Le mag de l'investissement immobilier
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Marché de l'immobilier

[Immolive ep5] : La montée en gamme de l'offre immobilière en résidence de tourisme

Publié le 13/02/2020

Les résidences de tourisme françaises, notamment à la montagne, ont longtemps été conçues comme un produit d’investissement et de défiscalisation avec peu d’infrastructures de loisirs et des logements de petite superficie.

Leur statut a aujourd’hui évolué. Focus.

1. La montée en gamme, une tendance forte du marché du tourisme

montagne

Elles ne sont plus uniquement considérées comme un produit de défiscalisation par les acteurs immobiliers. Elles sont désormais pleinement pensées pour les propriétaires-investisseurs : des appartements spacieux aménagés pour leur permettre d’en profiter personnellement avec de vrais espaces de détente et de loisirs.

La montée en gamme dans l’univers des séjours de vacances correspond à une véritable tendance de consommation identifiée de la clientèle française et européenne. Celle-ci demande plus de services et plus de prestations lors de séjours, qui tendent à être plus courts, et qui sont désormais programmés moins longtemps à l’avance.

Située à Méribel-Centre, le poumon des 5 hameaux de la station, l’Hevana allie tradition et modernité, élégance et authenticité. Les appartements de prestige de cette résidence novatrice offrent la quiétude d’une vie de chalet en famille, dans le cadre d’une architecture ciselée privilégiant le bois, la pierre et l’ardoise. La résidence comprend des appartements du 2 au 5 pièces et une gamme Exclusive de 3 ou 4 pièces, parfois logés sous la charpente et dotés d’un sauna et d’une cheminée. Elle accueille un restaurant raffiné, un bar cosy, un salon de thé chaleureux disposant d’une agréable terrasse, un spa, une piscine intérieure et un jacuzzi extérieur.

l'expérientiel au coeur de l'offre de l'immobilier de luxe

Le marché du luxe a le vent en poupe depuis plusieurs années. Depuis peu, un segment est particulièrement actif : le luxe dit expérientiel. Il croit désormais plus vite que le marché du luxe lui-même. Ainsi, le segment des biens personnels (prêt-à-porter, accessoires, haute joaillerie, haute horlogerie, parfums et beauté) a atteint 260 milliards d’euros l’an dernier (2018), soit une croissance de 6% par rapport à 2017 et de 5% en moyenne depuis 2010. Au cours de cette période, le luxe expérientiel (voyages, hôtellerie, restauration…) a progressé bien plus vite : de l’ordre de 10% par an.

Une tendance forte chez les consommateurs à fort pouvoir d’achat, notamment les « Millenials » qui éprouvent de plus en plus le désir de garder un lien avec les marques de luxe par le biais d’expériences vécues plutôt que de seulement posséder leurs produits. Dans le domaine du tourisme, la tendance est donc à la montée en gamme des hébergements et des activités possibles pour proposer toujours plus d’expériences aux clients.

Un marché haut de gamme à fort potentiel

Les résidences de tourisme sont soumises à de nouvelles normes de classification depuis la publication d’un arrêté le 10 avril 2019. Superficie des chambres en hausse, équipements électroménagers, bagagerie. Selon le Syndicat National des Résidences de Tourisme (SNRT) le nouveau classement est plus exigeant avec les résidences de tourisme, mais aussi « plus ouvert ».
Le nombre minimum de lits pour être classé résidence de Tourisme est passé de 100 à 50 lits. Ce qui ouvre la voie à des unités plus petites et plus intimistes.

La baignoire n’est plus un équipement obligatoire dans les salles de bains, laissant le choix à l’exploitant d’équiper ses chambres comme il l’entend. Pour le SNRT « ce classement tient compte des nouvelles attentes de la clientèle en matière de confort (espaces, équipements…) et de services (connectivité, accueil…) ».

Actuellement, 85% des résidences classées affichent au moins 3 étoiles. 24 résidences arborent 5 étoiles, 380 résidences portent 4 étoiles et 823 résidences assurent des prestations 3 étoiles. 35% des résidences de tourisme sont au bord de la mer, 30% à la montagne et 35% en villes ou en campagne.

Chiffres clés

  • 89,4 millions de personnes ont visité la France métropolitaine en 2018, en hausse de près de 3% par rapport à l'année précédente.
  • A l'horizon 2020, l’objectif est d’atteindre les 100 millions.
  • Les résidences de tourisme ont accueilli 19 millions de clients par an dont 23% de clientèle étrangère (chiffres 2019)
  • 3,8 jours de durée moyenne des séjours dans les résidences de tourisme (chiffres 2019)
  • Les secteurs du tourisme représentaient près d’1,27 million de salariés, au 31 décembre 2015. Dans le top 5 : la restauration traditionnelle (près de 363 000 salariés), les transports non urbains (avions, trains, autocars…, près de 270 000 salariés), la restauration rapide (plus de 187 000 salariés), l'hôtellerie (plus de 172 000 salariés) et enfin les parcs d'attractions et autres services récréatifs (plus de 56 000 salariés) - Chiffres 2019
  • Le chiffre d’affaires des résidences de tourisme : 3,6 milliards d’euros - Chiffres 2019

2. Acheter une résidence de tourisme haut de gamme

Un investissement plaisir qui rapporte à long terme

Deauville résidence presqu'île de la Touques

Propriétaire à 100% de son bien immobilier, l’investisseur peut profiter de quelques semaines d'occupation par an (été et hiver). Il peut donc se faire plaisir tout en rentabilisant un bien immobilier dont il est 100% propriétaire.

L’investissement dans une résidence de tourisme haut de gamme est, avant tout, un investissement immobilier qui se valorise à long terme. Pour cela le bien doit être localisé dans un emplacement de choix, une zone touristique attractive, être géré par un opérateur sérieux, ayant une bonne réputation et être payé au juste prix.

Un logement exploité par bail commercial sera entretenu régulièrement par l’opérateur soucieux de maintenir son outil de travail en parfait état. Il aura donc tendance à mieux vieillir qu’un autre bien immobilier, notamment à la montagne.

Un investissement immobilier sans souci de gestion

Gestion, entretien, revente…

Les résidences haut de gamme offrent différents services aux locataires : réception, service de restauration, entretien, laverie, et dans certaines résidences d’autres équipements comme une piscine, un sauna, une salle de sport… En achetant un logement dans une résidence de tourisme, l’investisseur a la garantie que toute la gestion locative sera assurée par l'exploitant et ses prestataires de service. Il n’a donc rien à faire pour tout ce qui concerne la mise en location ou l’entretien du logement. L'exploitant se charge de trouver des locataires, de les accueillir et de remettre le logement en état si nécessaire.

Par ailleurs, l’opérateur de la résidence en assure l’entretien régulier. Il effectue les travaux et les réparations nécessaires, pendant toute la durée du bail commercial (10 ans en général). À l’issue du bail, il propose un nouveau contrat à l’investisseur pour poursuivre la gestion du bien. À l’occasion du nouveau bail, des travaux d’adaptation sont entrepris pour que le bien continue à répondre aux attentes de la clientèle touristique.
Avec un investissement dans un logement neuf en résidence de tourisme, l’investisseur n’a souvent pas de travaux à effectuer avant de nombreuses années. Le professionnel en charge de la résidence de tourisme et de la gestion locative des logements gère tous les services de la résidence et verse directement des loyers nets de charges au propriétaire. Ces derniers sont connus à l’avance (en moyenne entre 3 et 5% du prix d’achat par an).

À savoir : dans les baux actuels, la participation de l’investisseur à la réalisation des travaux est plafonnée à 6% de la valeur d’acquisition du bien (prix HT), indexé chaque année sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) limité à 2%.

Différentes formules permettent aux investisseurs de trouver le bon équilibre entre usage et location. Pour bénéficier d’une rentabilité maximum, la formule Patrimoine ne prévoit pas de périodes d’occupation pour le propriétaire. Cette formule allie sécurité et performance tout en permettant au propriétaire de bénéficier de nombreux avantages (réductions, accueil spécifique…).
Avec la formule Patrimoine & Vacances l’investisseur a l’opportunité d’allier investissement et plaisir. En effet, il investit dans un patrimoine immobilier de qualité qui génère des revenus et profite également de périodes de séjours dans son bien ou dans une autre résidence du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs.

Pierre & Vacances Conseil Immobilier peut revendre le bien grâce à un mandat de vente. Un conseiller spécialisé proposera alors au propriétaire un prix de vente en corrélation avec le marché. Par ailleurs, des bourses d’échange existent pour permettre à l’investisseur de profiter d’autres résidences de tourisme du Groupe PVCP situées dans toute la France. À savoir : Qui dit revente, dit possibilité d’achat dans des résidences existantes. Une bonne façon d’investir avec une décote à l’achat. Cependant, dans ce cas, il ne sera pas possible de récupérer la TVA.

3. Financer une résidence de tourisme haut de gamme

Se constituer un patrimoine en limitant les efforts financiers

meribel intérieur

Grâce aux résidences de tourisme, les investisseurs peuvent se constituer un patrimoine en limitant les efforts financiers. En effet, les rendements versés régulièrement par l’opérateur viennent en déduction de la charge financière liée à l’acquisition. À terme, l’investisseur profite pleinement de la valorisation de son bien immobilier.

L'achat d'un logement de vacances en résidence de tourisme avec mise en location, est perçu par les banques comme un investissement locatif. En effet, un loyer va venir compenser, en tout ou partie, le paiement des mensualités, allégeant ainsi l'effort financier personnel de l'emprunteur. Aussi, l’investisseur bénéficie souvent de conditions d’emprunt très favorables. Certains établissements financiers peuvent financer 100% du prix du bien, voire plus (frais de notaire, de dossier...) à des taux très avantageux et prennent en compte la totalité du loyer versé par l'exploitant. D'autres n'en conserveront qu'une partie en tenant compte du montant des charges.

Profiter des crédits à taux bas

Les taux d’intérêt immobilier n’ont cessé de pulvériser des records au fil des mois, si bien qu’il était possible en octobre 2019 d’emprunter dès 0,52% sur 15 ans et 0,66% sur 20 ans. Les taux moyens ont également baissé et se sont établis à 0,9% sur 15 ans et 1,10% sur 20 ans. Pour un financement d’un appartement en résidence de tourisme d’une valeur de 200 000 euros sur 20 ans souscrit en octobre 2018, un emprunteur aurait obtenu un coût total du crédit de 33 835 euros (hors assurance). Pour le même crédit souscrit une année plus tard, il aurait obtenu un coût de 22 897 euros (hors assurance également), soit une différence de 10 938 euros.

Les conditions de crédit immobilier sont donc idéales. Les emprunteurs peuvent les exploiter pour l’achat de leur résidence principale mais également pour réaliser un investissement locatif dans une résidence de tourisme.

Profiter d'une défiscalisation des loyers grâce au statut LMNP

Les investisseurs peuvent choisir le statut fiscal du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui présente de nombreux avantages. Il permet d'annuler la fiscalité sur les revenus locatifs perçus en déduisant de ces derniers les charges liées à l'acquisition (charges locatives, intérêts d'emprunt…) et en amortissant de manière linéaire le bien immobilier. Quand il bénéficie du statut de LMNP, l’investisseur peut se faire rembourser la TVA sur le prix du logement qu'il vient d'acheter.

Il est possible de récupérer le montant de la TVA quand l'achat est effectué dans une résidence neuve dite de « services » telle que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme ou encore les résidences médicalisées, vendues sur plan (VEFA ou VEFR).

Des conditions strictes et précises sont à respecter pour bénéficier du statut de LMNP, notamment :

  • Le bien doit être meublé lors de l'achat ou meublé avant la première mise en location.
  • L'acheteur doit investir dans une résidence de services (neuve ou ancienne).
  • Les revenus générés par la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50% des revenus totaux annuels du propriétaire.

4. Sur quels critères choisir une résidence de tourisme haut de gamme ?

Un partenaire solide et réputé

Dans les années 2000, le marché de la résidence touristique a connu un boom grâce aux dispositifs de défiscalisation. Cependant, les défaillances de certains exploitants et le nombre importants de procédures judiciaires suite à des renégociations unilatérales des contrats avec des baisses de rendements ont rendu méfiants les investisseurs.

Heureusement, le marché est plus sûr désormais : les grands groupes comme PVCP qui construisent et exploitent des résidences de tourisme depuis plus de 50 ans le font en respectant les fondamentaux du marché immobilier (localisation, demande locative, service, prix…) sans se reposer uniquement sur les dispositifs de défiscalisation. C’est un gage de sérieux, de compétences et de pérennité.

Les acteurs sérieux sont capables d’optimiser le remplissage des résidences qu’ils gèrent même hors saison. Par exemple, de 2013 à 2019, le groupe PVCP affiche un taux d’occupation de ses logements supérieurs à 70%, lissé sur toute l’année.

Des emplacements stratégiques

Choix des stations balnéaires ou de ski prestigieux.

L’enjeu pour les résidences en montagne est de remplir au maximum le logement été comme hiver, ce qui signifie que le lieu doit idéalement être relié à une station de ski qui attirera les amateurs de glisse entre les mois de décembre et d’avril, et proche des activités d’été comme un golf, un lac ou des sentiers de randonnée. Il faut donc trouver le bon compromis, en misant sur une station d’altitude (à plus de 1 400 mètres), qui offre un enneigement maximal pendant une longue période et qui propose une grande diversité d’activités toute l’année. C’est le cas, par exemple, d’Avoriaz et de Méribel où se sont implantées les deux dernières résidences Pierre & Vacances.
Depuis la fin du dispositif de défiscalisation des résidences de tourisme, les opérateurs ne sont plus tenus d’investir dans certaines zones comme les anciennes ZRR (Zone de Revitalisation Rurale). Aussi, ils misent davantage sur les stations balnéaires ou de ski les plus cotées, comme Deauville ou Méribel. Ce choix est sécurisant pour l’investisseur. Il achète un logement à la montagne ou à la mer dans un secteur qui attire de nombreux touristes.

Des résidences haut de gamme proches de l'hôtellerie de luxe

Les résidents attendent désormais des prestations de qualité et des services proches de ceux des plus grands hôtels. Au-delà de la location, ils souhaitent passer un séjour dans un environnement favorisant le bien-être et le confort. Les opérateurs les plus solides et sérieux l’ont bien compris et ont su s’adapter à ces nouvelles attentes.

La résidence L’Hévana à Méribel-Centre comprend une réception ouverte 24 heures sur 24 et un restaurant. Les cuisines des appartements sont ouvertes sur le séjour et sont parfaitement équipées. Les salles de bains ou de douches offrent toutes peignoirs, serviettes, sèche serviettes et produits d’accueil. Par ailleurs, tous les appartements disposent d’un balcon ou d’une terrasse. La résidence propose 17 appartements « Exception », de 3 ou 4 pièces orientés sud dotés d’une cheminée dans le séjour et d’un sauna privatif attenant à l’une des salles de bains.

La décoration de l’Hevana à Méribel a été conçue par l’architecte d’intérieur Gilbert Kerdommarec. Ce dernier avait déjà œuvré à deux pas de là, à l’hôtel Kaïla, le premier 5 étoiles de la station. Le résultat : une déco sobre et élégante, avec du bois mais pas trop, un camaïeu de blanc cassé, gris perle et taupe rehaussé de quelques touches colorées et, au sol, du parquet. La résidence comprend un espace détente complet: spa Deep Nature (3 cabines, fitness, sauna au sel, hammam, douche sensorielle, fontaine à glace), piscine intérieure avec pataugeoire pour les enfants ainsi qu’un jacuzzi extérieur.

À Deauville, au cœur d’un jardin verdoyant Pierre & Vacances Conseil Immobilier a construit une résidence 5 étoiles de 133 appartements du 2 aux 4 pièces. Décorée dans les tons bleu et blanc évoquant le bord de mer la résidence de tourisme offre des prestations d’excellence : piscine chauffée toute l’année, sauna, hammam… Une destination Premium à la fois tournée vers la mer et ouverte sur la ville, dont la conception, dans l’esprit normand du XIXème, a été confiée à l’architecte urbaniste Xavier Bohl, adepte d’une « architecture vernaculaire, propre au pays où elle vivra ».

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