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3 étapes pour réaliser un investissement locatif sans apport

Frileuses, les banques demandent quasi-systématiquement un apport pour toute demande de crédit immobilier. Dans ce cadre, comment devenir propriétaire sans apport ?

étapes investissement locatif

Obtenir un prêt immobilier pour concrétiser un investissement locatif est une étape indispensable. Pour conserver son épargne, ou parce qu’il n’a pas les liquidités disponibles, le futur acquéreur peut demander un emprunt immobilier sans apport. En règle générale, une telle demande de crédits est plus difficile à obtenir. Cependant, il est possible de maximiser les chances de concrétiser son projet immobilier sans fournir d’apport en suivant un certain nombre de conseils. Voici le guide !

Préparer un dossier solide pour financer un projet immobilier sans apport

Réussir un projet immobilier, c’est avant tout bien le préparer. Il en va de même pour une demande de financement, d’autant plus sans apport.

Les spécificités d’un achat immobilier locatif


Un investissement immobilier locatif présente des différences importantes par rapport à l’achat d’une résidence principale. Il est ainsi plus facile d’obtenir un financement sans apport pour acheter une maison ou un appartement destiné à être mis en location. En effet, dans ce cadre, le propriétaire ne supporte pas uniquement une mensualité de crédit, il dégage également des revenus. L’analyse effectuée par les conseillers bancaires est alors différente.

Une méthode de calcul simple pour mettre en avant la rentabilité d’un investissement locatif est la suivante :
(Loyers encaissés x 70 %) - mensualité de crédit = revenu locatif net
Les loyers sont pris en compte à hauteur de 70 % pour tenir compte des charges (entretien, copropriété…). Un revenu locatif net proche ou supérieur à 0 € est un argument de poids pour convaincre une banque de la viabilité d’un projet immobilier sans apport.

Investir sans apport grâce à la défiscalisation : c’est possible !

En supplément des revenus directs (les loyers encaissés), un investissement locatif peut générer des revenus indirects. Il s’agit des économies réalisées grâce à un dispositif de défiscalisation. En effet, un certain nombre de biens immobiliers peuvent ouvrir droit à des réductions fiscales. Pour l’acquisition de logements neufs, on trouve les trois dispositifs suivants :

  • La loi Pinel. L’économie d’impôt peut aller jusqu’à 63 000 € répartis sur 12 années.
  • La loi Pinel outre-mer. Le logement, toujours neuf, doit être acquis dans les DOM COM (anciennement DOM TOM). Le plafond des niches fiscales est revu à la hausse par rapport à la loi Pinel.
  • La loi Censi-Bouvard. Ce dispositif ne concerne que la location meublée. Il est possible d’économiser jusqu’à 11 % de la valeur du bien.

L’ensemble de ces économies sont à mettre en avant lors de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement sans apport.

Obtenir un crédit sans apport : réaliser le bon investissement locatif

Convaincre une banque d’octroyer un financement sans apport demande de choisir le bon bien immobilier. En effet, l’organisme prêteur s’intéresse à la qualité du bien qu’elle finance. C’est ce qui est appelé la LTV (loan to value). Trois critères principaux entrent en jeu :

  • L’emplacement du bien ;
  • La proximité avec les transports en commun ou les commerces ;
  • L’attractivité du quartier ou de la ville.

Choisir un bien de qualité est non seulement bénéfique pour réussir son investissement immobilier, mais aussi pour obtenir un crédit sans apport. Les risques de ne pas parvenir à louer le bien, ou de le louer moins cher que prévu, sont plus limités. Les probabilités que l’emprunteur rencontre des difficultés à rembourser le crédit sont ainsi moins élevées. De fait, la banque est plus à même d’accorder un financement sans apport.

Concrétiser un investissement locatif sans apport et devenir propriétaire

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Obtenir le meilleur taux d’intérêt lors d’un projet immobilier sans apport est parfois plus délicat. En effet, les banques accordent un avantage non-négligeable à l’emprunteur en finançant jusqu’à 110 % du prix du bien. En contrepartie, elles revoient généralement leurs conditions à la hausse. Frais de dossier et taux d’intérêt doivent être précisément étudiés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il est vivement recommandé de solliciter plusieurs organismes bancaires afin de faire jouer la concurrence ou de recourir aux services d’un courtier.
Une fois l’accord obtenu, vous pouvez concrétiser votre achat et devenir propriétaire.

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