Acheter pour louer, mode d’emploi

Publié le 11 Avril 2017

Construire un patrimoine tout en percevant un complément de revenus et en payant moins d'impôts : tel est l'enjeu de l'investissement locatif. Un placement qui séduit de plus en plus de Français grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

Un investissement locatif est avant tout un placement. L'idée est d'acquérir un logement, puis de le louer en échange d'un loyer mensuel. Il s'agit de l'un des investissements préférés des Français. Et pour cause : sur le long terme, la pierre affiche des performances rarement égalées par les autres placements. Outre sa rentabilité, l'investissement locatif se distingue également par son caractère sûr. Peu affecté par la conjoncture ou les crises économiques, ce placement ne connaît que rarement des pertes de valeur.

Quels objectifs ?

La première étape avant de s'engager dans une opération immobilière est de définir ses objectifs. Ils peuvent être de différentes natures : générer un complément de revenu, réaliser une plus-value à la revente du bien, constituer un patrimoine, transmettre le bien ou encore le transformer en résidence secondaire après plusieurs années. Avoir un objectif précis permet de choisir en toute connaissance de cause, et peut aider à s’y retrouver dans un marché pléthorique.

 

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Comment choisir le bien immobilier ?

Quel que soit votre objectif, il est essentiel de vous assurer que le taux de vacance du bien sera minimal. En d'autres termes, que vous n'aurez pas de difficultés à trouver de locataire. Pour ce faire, il faut choisir un logement qui répond aux critères de recherche les plus courants. La plupart des spécialistes s'accordent sur le fait que l'élément le plus important est l'emplacement. La proximité des transports et des commerces est indispensable. Sachez également quel profil de locataire vous recherchez. Si vous souhaitez louer une maison comportant plusieurs chambres et un jardin, il s'agira probablement d'une famille. Dans ce cas, la proximité d'écoles et d'équipements sportifs est déterminante. Si en revanche il s'agit d'un studio, celui-ci pourra intéresser des locataires étudiants. Privilégiez donc les centre-ville à proximité des universités. Outre l'emplacement, assurez-vous de la qualité de la construction et de la bonne isolation phonique et thermique. Pour être sûr de ne pas vous tromper, choisissez le logement comme si vous deviez l'habiter vous-même. N'hésitez pas à vous faire une idée du marché locatif dans le quartier qui vous intéresse en consultant les annonces de location. Cette démarche vous permettra de déterminer si l'offre est importante, et de vous faire une idée des loyers pratiqués dans le secteur.

Quelle fiscalité pour un achat locatif ?

De nombreux dispositifs de défiscalisation existent pour un investissement locatif. Si vous optez pour l'immobilier neuf, la loi Pinel vous permet d'obtenir une réduction d'impôts de 21% sur une période de 12 ans dans la limite d'un plafond de 300 000 euros. La réduction est appliquée sur le prix de revient du logement. Celui-ci comprend le prix d'acquisition auquel s'ajoutent les frais annexes, comme les frais de notaire. Cet avantage fiscal, qui ne concerne que les logements neufs, exige aussi que le bien soit loué pour une période de 12 ans à titre d'habitation principale. Des plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires doivent en outre être respectés. D'autres avantages fiscaux concernent les logements anciens. C'est le cas du dispositif Malraux, qui concerne les biens à restaurer dans des zones urbaines protégées, du statut LMNP qui permet de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales. ou encore du Censi-Bouvard, qui concerne les appartements en résidences services loués meublés. Enfin, vous pouvez bénéficier du dispositif Girardin si vous investissez dans un logement neuf situé outre-mer. 

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