L'acquisition immobilière à plusieurs - Partie 1

Publié le 22 Février 2018

Maître Ghio, notaire à Fréjus au sein de l’étude SAS NOT@ZUR, nous détaille aujourd’hui l’achat en indivision dans le cadre d’une acquisition immobilière à plusieurs. Dans son prochain article, il décryptera l’acquisition par le biais d’une SCI.

Me Ghio

Que ce soit pour l'acquisition de sa résidence principale ou d'un bien locatif, l'opportunité d'acheter plus grand, la volonté de se rapprocher en famille, entre amis, entre pacsés, ou encore la prévision d'une transmission de patrimoine à ses descendants, cela nécessitera parfois une acquisition « à plusieurs ».

Pour cette acquisition « à plusieurs », deux solutions juridiques principales existent:

  • L'achat en indivision ou
  • L'achat par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI). Une autre forme sociétaire peut parfaitement être utilisée en fonction de la situation, notamment fiscale, comme par exemple la SARL de famille. L'utilisation de la SCI est la plus répandue

Notons qu'il existe aussi l'utilisation plus rare d'un pacte tontinier. Il s'agit d'une clause d'accroissement insérée dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun. Ce pacte tontinier prévoit qu'au décès de l'un des acquéreurs, membre du pacte, la propriété du bien acquis sera transmise aux autres membres du pacte. Le dernier survivant sera donc l'unique propriétaire du bien.

Evoquons également l'émergence de nouveaux modes d'acquisition à plusieurs tel que le crowdfunding immobilier ou l'achat groupé immobilier. Ces méthodes d'acquisition, encore peu connues gagnent du terrain chaque année mais sont encore plutôt réservées à des initiés et à l'acquisition de locaux professionnels et commerciaux.

Nous allons nous intéresser dans cet article aux avantages et inconvénients d’un des deux modes principaux d'achat immobilier « à plusieurs » : l’acquisition en indivision.

L'acquisition en indivision

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.
L'achat en indivision est de loin la formule la plus employée pour acquérir un appartement ou une maison «à plusieurs».


Ce régime juridique simple fixe dès l'achat les droits de chacun sur le bien. Ce mode d'acquisition s'impose le plus souvent lorsqu'on achète sa résidence principale en couple (mariés, pacsés ou simples concubins).

Tout bien immobilier (terrain, appartement ou maison) peut faire l'objet d'un achat en indivision. Les acquéreurs (on parle de propriétaires indivis) peuvent être propriétaires à parts égales ou non.

Pour acquérir un bien immobilier à plusieurs (concubins, parents, amis, etc..) l'indivision est de loin la solution la plus simple du point de vue des formalités administratives. L'indivision ne requiert en effet aucun formalisme. De plus, aucun frais d'enregistrement ne vous sera demandé.

Mais juridiquement, l'indivision est fondée sur un principe assez contraignant : les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage.

Dans le cas d'une acquisition indivise, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l'indivision à proportion de sa quote-part. Il est donc très important, préalablement à l'achat, de bien évaluer les risques de mésentente.

Il faut rappeler que le régime de l'indivision est provisoire. En effet, la loi pose comme principe que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Cela veut dire que si l'un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres, qui ne peuvent s'y opposer, disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée, mais qu'à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu. Un juge pourra être valablement saisi par l'un des co-indivisaires, et il autorisera la vente du bien aux enchères dans l'unique but de mettre fin à l'indivision.

Enfin, en cas de décès du concubin, l'autre n'a absolument aucun droit sur ses parts indivises Seuls les héritiers de celui-ci deviendront indivisaires, et pourront à leur tour décider de mettre en vente le logement à n'importe quel moment.

Une solution : la convention d'indivision

« Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis (...) peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits » (article 1873-1 du Code Civil).
Si nul n'est contraint de rester dans l'indivision, les indivisaires peuvent toutefois convenir d'y demeurer. Dans ce cas, la convention d'indivision permet d'organiser l'indivision. La convention d'indivision évitera dans bien des cas le blocage dû à l'absence de majorité pour les décisions à prendre. Les indivisaires peuvent en effet nommer un gérant, et choisir dès le départ quelles décisions il pourra prendre seul.

La convention pourra notamment encadrer l'utilisation du bien (qui peut y habiter ?). Elle pourra aussi prévoir les conséquences du décès d'un des co-indivisaires, évitant ainsi de se trouver en indivision avec des personnes qui n'ont pas été choisies. Il n'est pas possible d'envisager une liste exhaustive des cas que peut prévoir, et donc faciliter, une convention d'indivision.

Il faut noter que la convention d'indivision doit être rédigée par un notaire (acte authentique) dès lors qu'elle porte sur un bien immobilier, et qu'elle peut être passée pour une durée déterminée, et pour 5 années maximum (article 1873-3 du Code civil). La convention ainsi passée peut être renouvelable mais par une décision expresse des parties, Depuis la loi de 1976, la convention peut être conclue pour une durée indéterminée, article 1873-3 al 2 du Code civil.

A peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire.

Le prochain article de Maitre Ghio concernant l’acquisition immobilière à plusieurs portera sur l’acquisition par le biais d’une SCI.

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