L’acquisition immobilière à plusieurs - Partie 2

Publié le 01 Mars 2018

Maître Ghio, notaire à Fréjus au sein de l’étude SAS NOT@ZUR, nous décrypte aujourd’hui l’acquisition par le biais d’une SCI dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs.

Que ce soit pour l'achat de sa résidence principale ou d'un bien destiné à la location, le désir d'acheter plus grand, la volonté de se rapprocher en famille, entre amis, entre pacsés, ou encore la prévision d'une transmission de patrimoine à ses descendants, il est parfois nécessaire d'acquérir un bien "à plusieurs". 

Pour cette acquisition "à plusieurs", deux solutions juridiques principales existent :

Après le décryptage de la semaine dernière de l'achat en indivision, nous allons nous pencher dans ce nouvel article à l'acquisition par le biais d'une SCI.

L'acquisition par le biais d'une SCI

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants. Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. Il est même possible pour un mineur d'être associé dans une SCI car elle n'a pas une vocation commerciale. Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

En comparaison avec une simple acquisition en indivision, l'acquisition par le biais d'une SCI est une solution un peu plus complexe à mettre en œuvre sur le plan juridique.

Il faudra en effet rédiger les statuts adéquats, immatriculer la société auprès du greffe du Tribunal de Commerce, penser à ouvrir un compte bancaire pour cette SCI. Pour la gestion de cette SCI, comme pour toute société immatriculée, la tenue des comptes et leur dépôt auprès des services fiscaux est obligatoire (si l'option pour l'impôt sur les sociétés a été prise). Le formalisme est donc un peu plus lourd.

Avec l'utilisation de cette société, il faut bien comprendre que ce ne sont pas les personnes intéressées par le bien immobilier qui achètent directement. Ce sera une personne morale distincte (la SCI), créée pour l'occasion ou déjà existante, et dont ils sont les associés.

Un des principaux avantages de la SCI est l'absence de blocage pour prendre les décisions. Encore faut-il que les statuts qui établissent les majorités nécessaires pour prendre tel ou tel type de décision soient bien rédigés. Il est préférable de se tourner pour ce faire vers un professionnel.

S'ils sont bien rédigés, les statuts doivent notamment prévoir la majorité et les agréments requis pour vendre et acheter un bien immobilier. Ils doivent encadrer l'entrée ou la sortie d'un associé (vente des parts sociales), et ce pour éviter tout blocage.

Un des principaux intérêts est d'éviter les difficultés liées à la règle de l'unanimité notamment lors de la revente d'un bien indivis.

La SCI est dirigée par un gérant qui est nommé dans les statuts, ou par décision ultérieure, pour traiter les affaires courantes. Les décisions les plus importantes étant prises en assemblée des associés.

La constitution d'une SCI n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière ou à gérer un patrimoine professionnel.

La définition des proportions d'acquisition

Pour une acquisition par une SCI, les droits de chacun (associés) correspondent au pourcentage de parts sociales qu'il détient dans le capital de ladite société.  cela n'appelle aucune observation, le nombre de parts sociales attribués à une société dépendant de son apport audit capital. 

Dans le cas d'une acquisition en indivision : les quotités acquises par chacun des acquéreurs, précisées aux termes de l'acte de vente rédigé par le Notaire, doivent être calculées en prenant compte toutes les sommes versées par chacun, au titre de cette acquisition (prix + frais + commission d'agence immobilière). L'ensemble de ces sommes constitue le prix de revient du bien immobilier acheté. 

C'est la comptabilité du Notaire qui fera foi. Les quotités d'acquisition doivent refléter la provenance des fonds. Il ne peut pas être prévu par exemple, aux termes de l'acte de vente, d'une acquisition est faite par trois personnes à hauteur d'un tiers chacune, si une d'elles a adressé au Notaire 80% du prix de vente et des frais.

Si le virement provient d'un compte personnel d'un des acquéreurs le notaire constatera le versement par cette seule personne. En revanche, si le virement provient d'un compte-joint des acquéreurs, le notaire constatera le versement par ïes acquéreurs à concurrence de 50% chacun s'ils sont deux.

Enfin il est à noter que le seuls les acquéreurs (ou leur établissement prêteur bien sûr) sont autorisés à adresser les fonds requis au Notaire. Ce dernier refusera tout virement d'un tiers à l'acte, non acquéreur. Cette pratique s'analyserait en effet en une donation "déguisée" au profit des acquéreurs. 

Voici pour les avantages et les inconvénients de l'acquisition à plusieurs par le biais d'une SCI. Vous pouvez retrouver une analyse identique de l'acquisition à plusieurs en indivision ici

En savoir plus sur nos programmes immobiliers

être recontacté

Appelez-nous
0800 00 94 94

(Numéro Vert - appel gratuit / depuis un fixe)

Du lundi au vendredi 9h à 20h. Le samedi jusqu'à 16h20.

S'inscrire à la newsletter

Recevez un conseil personnalisé