Le mag de l'investissement immobilier
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Paroles d'experts

De l'intérêt de recourir à une SCI dans les montages immobiliers

Publié le 03/10/2019

Dans cet article, Maître Rémi Gouyet nous détaille les atouts de la Société Civile Immobilière (SCI) lors de la constitution de votre stratégie patrimoniale.
Découvrez ses conseils précis et illustrés d’exemples qui vous permettront de mieux comprendre ce type de montage immobilier, son intérêt, et de vous lancer !

Pourquoi constituer une SCI ?

La constitution d’une société civile immobilière pour l’acquisition d’un bien immobilier s’avère souvent judicieuse. En effet la création d'une société́ civile est un bon moyen de faciliter la gestion d'un patrimoine, notamment immobilier, et d'en préparer la transmission.  Une société́ civile peut être un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d'en connaître les règles. 

Eviter les inconvénients de l'indivision

Les risques de l'indivision

L'indivision est une situation plus fréquente qu'on ne le croit. Exemple classique : après un décès, le patrimoine du défunt, sauf stipulations contraires, devient la propriété indivise de ses héritiers. Avec deux inconvénients à la clé :

1. La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, notamment quand il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages. Certes, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision, qui, en présence d'immeubles, doit être publiée aux hypothèques. Ils peuvent ainsi désigner un gérant dont ils définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion. Mais cette convention est d'une durée maximale de cinq ans, et généralement, le gérant doit obtenir l'accord des indivisaires pour certains actes importants (signature de baux commerciaux, etc.).

2. D'après l'article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. . A deux précisions près : le partage n'est pas possible pendant la durée de la convention d'indivision et il peut aussi être repoussé par le juge.

Les atouts de la société civile l'immobilière

Par rapport à l'indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.

En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s'il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

Alleger les plus-values immobilières

On sait que par le jeu mécanique des abattements, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après trente ans de détention (pour une exonération intégrale d’impôt et de CSG/CRDS). Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.

A une différence près : la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

Favoriser le conjoint survivant

Il est toujours possible de modifier son régime matrimonial. Mais cette procédure est parfois longue et coûteuse. Alors que les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d'une société civile, détentrice de certains biens.

Attention toutefois à ne pas franchir certaines limites. La création d'une société civile ne doit pas être assimilée à une donation déguisée entre les conjoints

Les concubins

Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques à la clé, les concubins peuvent avoir également intérêt, dès que les sommes en jeu sont importantes, à créer une société civile pour acheter certains biens, notamment immobiliers.

Cet outil permet même une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.

Exemple : M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.

Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès. Et vice-versa, si Mademoiselle décède avant Monsieur.

Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.

 

Transmission de patrimoine et SCI

L’époux survivant est protégé par la loi qui lui garantit la jouissance de sa résidence principale sans limitation dans le temps. En revanche, lorsque des concubins achètent à deux une résidence principale, ils doivent envisager le décès de l’un d’entre eux afin de garantir au survivant la possibilité de demeurer dans ce bien. Sans dispositions particulières et en l’absence de PACS, le concubin survivant se trouvera en indivision avec les héritiers du concubin décédé et ne pourra pas toujours s’assurer de l’usufruit du bien dont il ne détenait qu’une partie indivise. Dans ce cas, la création d’une société civile immobilière et le démembrement des parts sociales permet à l’inverse de transmettre l’intégralité de l’usufruit du bien et d’en garantir ainsi la jouissance.

Entre parents et enfants, la création d’une SCI familiale est un outil de transmission d’un patrimoine immobilier. Nous présentons plusieurs cas pratiques pour illustrer comment l’apport d’un bien immobilier par des parents à une SCI, puis la donation ou la cession de parts sociales à leurs enfants, permet de gérer en famille des biens immobiliers et de transmettre progressivement la propriété de ces biens en évitant des droits de succession.

Réduire les droits de donation

En matière de donations, la société civile présente certains avantages :

•  Endettement
Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
Exemple : M. Martin achète un immeuble de 2 M en empruntant 1 M. S'il le donne à ses enfants, les droits seront calculés sur 2 M. M. Dupont crée une SCI au capital de 1 M, qui emprunte 1 M pour acheter un immeuble de 2 M. Les parts valent donc schématiquement 1 M. C'est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si M. Dupont transmet ses parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

•  Abattements successifs
On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants et des arrière-petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux. Mais ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les quinze ans.
En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.
Quand le patrimoine est constitué́ de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches...

D'où l'intérêt de la SCI, dont le capital est divisé en part, qu'on peut transmettre progressivement. Si le patrimoine est possédé par une SCI, la donation pourra être optimisée fiscalement tout en permettant de conserver une libre gestion de l'ensemble en adaptant les statuts.

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