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Comment calculer sa capacité d'emprunt pour financer son projet immobilier ?

Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement ne s’improvise pas. Parmi les étapes clés d’un projet immobilier, estimer sa capacité d’emprunt est un incontournable. Comment la déterminer en toute simplicité ?

S’il est possible de réaliser rapidement des simulations de capacité d’emprunt directement en ligne, il est essentiel d’en connaître les composantes pour de multiples raisons. Dans l’objectif d’améliorer la présentation de son dossier aux organismes bancaires, pour affiner les estimations effectuées, pour être certain de ne pas aller au-delà du taux d’endettement recommandé… Comment calculer soi-même sa capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt : comment la calculer ?

Au cours d’une conversation avec un ami, un collègue ou un conseiller bancaire, la même notion clé revient : la capacité d’emprunt. Il s’agit du montant maximal du prêt que le ménage peut contracter. Attention : la méthode de calcul ici présentée est indicative. En effet, il n’existe aucune méthode réglementairement imposée. Si les fondamentaux sont identiques, il peut exister cependant quelques différences entre les établissements bancaires

1) Calculer le montant de ses revenus

Pour connaître sa capacité d’emprunt, il est nécessaire de connaître précisément le montant de ses charges et de ses revenus.

Les revenus à prendre en compte sont notamment :
  • Pour les salariés : les salaires ou les traitements ;
  • Pour les retraités : les pensions ;
  • Pour les indépendants : les bénéfices industriels et commerciaux, agricoles ou non-commerciaux ;
  • Pour les propriétaires bailleurs : les revenus fonciers ;
  • Les autres revenus : revenus de placements, pensions alimentaires reçues, etc.

2) Calculer le montant de ses charges

La somme totale des charges doit comprendre à minima :
  • Les mensualités de prêts en cours (immobilier, à la consommation, personnel, etc.) ;
  • Le loyer versé ;
  • Les pensions alimentaires versées ;
  • Le montant de l’impôt sur le revenu.
Ces éléments, charges et revenus, peuvent être calculés annuellement ou mensuellement, mais doivent être, in fine, ramenés à des montants mensuels.

3) Connaître le montant maximal de sa mensualité de crédit immobilier

Bien qu’il ne souffre d’aucune obligation légale, le taux d’endettement maximal préconisé est de 33 %. Cette norme permet d’estimer le montant maximal de la mensualité qui pourra être réglée par l’emprunteur grâce au calcul suivant :
(Total des revenus mensuels x 33 %) – total des charges mensuelles = montant maximal de la mensualité.

Grâce à ces calculs rapides, l’emprunteur sait désormais quelle mensualité maximale de prêt immobilier il peut espérer obtenir en conservant un taux d’endettement dans la norme.

Comment faire la simulation d’un financement immobilier ?

Le futur propriétaire immobilier sachant désormais sa mensualité maximale de crédit, il est possible de connaître précisément le montant d’un projet immobilier. Pour cela, deux outils sont utiles : le tableau d’amortissement et le plan de financement.

Le tableau d’amortissement : connaître le montant maximal du prêt immobilier

Pour cette étape, il est nécessaire d’utiliser des simulateurs en ligne ou de solliciter un établissement financier afin d’obtenir des propositions concrètes de financement. Le tableau d’amortissement d’un emprunt permet de visualiser la mensualité future du crédit : celle-ci doit être en accord avec la capacité d’emprunt préalablement déterminée. Attention : certains tableaux d’amortissement n’intègrent pas l’assurance emprunteur. Il faut alors veiller à conserver une marge afin de pouvoir régler les cotisations.

capacité d'emprunt

Le plan de financement : la budgétisation d’un projet immobilier

Dans tout projet immobilier, la budgétisation est une étape clé à franchir. Composé essentiellement d’un apport et d’un prêt immobilier, le budget d’une acquisition doit permettre de couvrir l’ensemble des frais inhérents à la transaction. Pour être réussi, un projet immobilier doit trouver un équilibre entre :
  • Les ressources : l’apport personnel, le prêt immobilier, les éventuels prêts complémentaires, etc. ;
  • Les emplois : prix de vente de la maison ou de l’appartement, frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, etc.

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