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Comment connaître la rentabilité d'un investissement locatif ?

Devenir propriétaire d’un bien immobilier pour le louer suppose deux motivations principales : se constituer un patrimoine et générer un complément de revenus. Ces deux éléments sont indissociables d’un investissement immobilier réussi.

rentabilité

5 %, 6 %, 7 %... de nombreux taux de rentabilité sont affichés dans les descriptifs d’annonces et de programmes immobiliers. Cependant, bien en comprendre le fonctionnement et les subtilités est incontournable pour éviter les pièges et les erreurs d’investissement. Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Quelles sont les différences entre une rentabilité brute et une rentabilité nette ? Réponses.

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier rentable ?

Réussir un achat immobilier est fondamental, en particulier lors de son premier investissement. Un investissement immobilier rentable est, de manière simplifiée, un investissement qui permet non seulement de se constituer du patrimoine, mais également de générer un complément de revenus pour le propriétaire-bailleur. Pour cela, s’appuyer sur les calculs de rentabilité est indispensable. Notamment, cela permet de comparer facilement entre eux plusieurs biens immobiliers différents. Toutefois, la seule rentabilité locative prévisionnelle n’est pas suffisante. S’intéresser à la localisation du bien, aux tendances du marché, à la qualité de l’appartement ou de la maison, etc. est primordial afin de s’assurer de la rentabilité à court, moyen et long terme d’un investissement immobilier.

Bon à savoir : il est particulièrement important d’être vigilant sur la rentabilité d’un investissement locatif dans un logement ancien. En effet, un prix de vente moins élevé doit être mis en perspective des frais à prendre en charge : rénovation du logement, performances énergétiques, remise en état des communs, etc.

Investissement immobilier locatif : méthodes de calcul de rentabilité

calcul rentabilité

La rentabilité brute et la rentabilité nette sont deux indicateurs qu’il est nécessaire de bien distinguer. Zoom sur leurs modes de calcul :

  • Calcul de la rentabilité locative brute : Rentabilité brute = (loyers annuels hors charges / prix d’achat du bien) x 100
  • Calcul de la rentabilité locative nette : Rentabilité nette = (loyers annuels hors charges nets / prix d’achat du bien) x 100

Les résultats s’expriment en pourcentage. Si à première vue ces deux formules semblent assez similaires, elles sont, en réalité, très différentes.

Rentabilité brute et rentabilité nette : attention de ne pas les confondre !

Simple et rapide à calculer, la rentabilité locative brute est un premier indicateur intéressant pour savoir si une opération est rentable. Toutefois, elle ne doit pas constituer la seule base d’analyse pour un investissement immobilier. En effet, elle n’intègre pas l’ensemble des charges dont le propriétaire est redevable et qu’il doit assumer au cours de l’année.

Beaucoup plus proche de la réalité, la rentabilité locative nette implique un calcul plus précis, mais un peu plus complexe. Ainsi, du montant des loyers perçus hors charges, il convient de déduire l’ensemble des frais et charges réglés par le propriétaire du logement. Sont comptabilisés notamment :

Bon à savoir : une grande partie des frais précisés ci-dessus peuvent être déduits des revenus du propriétaire dans le cadre de son imposition. Il est ainsi possible de réduire fortement ses impôts voire de générer un déficit foncier. Ces éléments doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité nette locative afin d’obtenir une simulation au plus proche de la réalité.

Exemple de calcul de la rentabilité locative

 

Calcul de la rentabilité locative brute :
Achat d’un appartement : 70 000 €
Loyers annuels perçus hors charges : 3 500 €
La rentabilité locative brute est alors de : (3 500 € / 70 000 €) x 100 = 5 %

Calcul de la rentabilité locative nette :
Sur les mêmes bases, il est estimé de façon simplifiée que le propriétaire doit régler chaque année :

  • Assurance propriétaire non-occupant : 150 €
  • Frais et travaux divers : 850 €
  • TOTAL : 1 000 €

La rentabilité locative nette est alors de [(3 500 € - 1 000 €) / 70 000 €] x 100 = 3.57 %
Cette simulation permet de mettre en évidence la différence entre rentabilité locative nette et rentabilité brute.

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