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Comment calculer la plus-value immobilière et simulateur ?

Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, la question du calcul de la plus-value immobilière est un incontournable. Plus-value brute, plus-value imposable, retraitements… Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

D’une manière simplifiée, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un logement. La plus-value imposable sert de base de calcul au montant des impôts et des taxes qui seront à la charge du vendeur. Comprendre le mode de calcul des plus-values immobilières et ses spécificités est donc primordial afin d’optimiser sa situation fiscale et patrimoniale.

Méthode de calcul de la plus-value immobilière

Afin de déterminer le montant d’une plus-value immobilière, il convient de suivre deux étapes qui se succèdent. Dans un premier temps, le calcul de la plus-value brute doit être réalisé. En suivant, sont appliqués les abattements prévus par la législation : le résultat de cette opération constitue la plus-value imposable. Dans un objectif de simplification, il est également possible de recourir à un simulateur sur internet.

Calcul de la plus-value immobilière brute

Le montant de la plus-value immobilière brute résulte du calcul suivant :
Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé

Dans un premier temps, il est nécessaire de s’intéresser au prix de vente corrigé. Le prix de vente est le montant auquel la transaction immobilière est conclue. Cette somme est spécifiée dans l’acte de vente authentique signé chez le notaire. Les retraitements à y appliquer sont les suivants :

  • Augmentation du prix de cession : dans le contrat de vente, il est possible que soit prévu le paiement de charges ou d’indemnités par l’acheteur au vendeur. Ces montants à percevoir viennent ainsi majorer le prix de vente réel. Par exemple, cela peut être le cas d’indemnités d’éviction ;
  • Réduction du prix de vente : sur présentation de factures, il est possible de diminuer le prix de vente d’un bien immobilier du montant des frais à la charge du vendeur. Il s’agit notamment des frais liés à la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ou encore de la mainlevée de l’hypothèque prise sur le bien, le cas échéant.

Une fois le calcul du prix de vente corrigé achevé, il est nécessaire de déterminer le prix d’acquisition corrigé. Sur le même principe que précédemment, les révisions à effectuer sur la base du prix d’achat sont :

  • Une majoration du prix d’achat forfaitaire de 7.5 % du prix d’achat au titre des frais d’acquisition ou des frais réels s’ils sont supérieurs ;
  • Une augmentation du prix d’achat du montant réel de travaux réalisés sur factures ou, si le vendeur a conservé son bien pendant une durée supérieure à 5 ans, cette majoration est forfaitairement fixée à 15 % du prix d’achat.

Bon à savoir : si le bien immobilier a été reçu par donation ou par l’intermédiaire d’une succession, le prix d’achat est remplacé par la valeur vénale fixée pour le calcul des droits de mutation.

Calcul de la plus-value immobilière imposable

La plus-value imposable, ou plus-value nette, sert de base de calcul directe pour déterminer le montant de l’imposition subie par le vendeur. En partant de la plus-value brute, il convient d’appliquer un abattement forfaitaire. Celui-ci dépend du nombre d’années durant lesquelles le vendeur a conservé son bien immobilier. Le site du gouvernement service-public.fr permet de connaître l’abattement à appliquer.

Simulateur de plus-value immobilière

Afin de déterminer en toute simplicité le montant d’une plus-value immobilière, des simulateurs sont disponibles directement en ligne. Facilement accessibles, ils permettent d’obtenir rapidement une première base de calcul et de pouvoir ainsi déterminer le montant des impôts et taxes à régler lors d’une transaction immobilière.

Bon à savoir : lors d’une vente immobilière, il est possible de distinguer prix du bien immeuble et prix du mobilier. Ceci présente un intérêt significatif : le prix du mobilier n’est pas inclus dans la base de calcul de la plus-value immobilière. Toutefois, il est nécessaire au vendeur de fournir des justificatifs attestant de la valeur des meubles.

La plus-value immobilière sur les résidences secondaires

plus value

Il existe plusieurs cas d’exonération des impôts et taxes appliqués aux plus-values immobilières. Le cas le plus connu est la cession d’une résidence principale. Lors de la vente d’une résidence secondaire, les plus-values réalisées bénéficient quant à elles d’une taxation limitée à 36.2 %. On peut également noter les cas particuliers d’exonération totale suivants :

  • Le prix de vente de la résidence secondaire est utilisé pour financer l’achat de la résidence principale ;
  • Vente d’un bien à un prix inférieur à 15 000 € ou 30 000 € pour un couple ;
  • Cession d’un bien immobilier détenu depuis une durée supérieure à 30 ans ;
  • Vente par des personnes retraitées ou invalides et aux conditions modestes.

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