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Comment déduire ses intérêts d'emprunt locatif

À la différence de l’acquisition d’une résidence principale, l’investissement dans l’immobilier locatif offre la possibilité de déduire un nombre important de charges de son revenu imposable.

Quels sont les éléments déductibles du revenu foncier en matière d'investissement locatif ?

 

Que le bien soit loué meublé ou vide, les intérêts de l’emprunt sont admis en déduction du revenu " s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location » (Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts – BOFIP).

Si la déduction ne concerne donc pas les remboursements en capital, elle s’étend toutefois également aux :

  • frais de constitution du dossier,
  • frais d’inscriptions hypothécaires (ou en privilège de prêteur de denier – PPD) ou, le cas échéant, sommes versées à un organisme de cautionnement,
  • honoraires de notaire, 
  • agios ou commissions de banque découlant de l’emprunt,
  • primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou assurance-décès souscrit en garantie du remboursement de l’emprunt.

L’ensemble de ces éléments sont déductibles « (dans la limite) des sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier », via la déclaration 2044 des revenus fonciers à la ligne «intérêts d’emprunt ».

Les modalités de déduction sont elles similaires quel que soit le régime fiscal ?

Peut-on déduire ses intérêts en régime de micro-foncier ?

Ces intérêts et autres charges déductibles ne concernent néanmoins que les contribuables soumis au régime réel d’imposition, c’est-à-dire aux investisseurs dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € annuels ou qui, éligibles au « micro-foncier », ont opté pour la levée de cette option.

En effet, en régime de micro-foncier, l’investisseur est dispensé de la déclaration 2044 et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers bruts, à reporter sur sa déclaration de revenus annuelle 2042.

Qu'en est-il en matière de déficit foncier ?

Un point de vigilance est à apporter concernant les intérêts d’emprunt en matière de déficit foncier, ces derniers n’étant imputables sur celui-ci que s’ils sont inférieurs au revenu foncier brut.

Les intérêts et charges assimilées sont inférieurs au revenu brut :

Un investisseur perçoit en année N un revenu foncier de 7 500 € pour :

  • 6 500 € d’intérêts d’emprunt et assimilés,
  • 15 000 € au titre de l’amortissement de son investissement
  • 3 500 € d’autres charges déductibles.

Son déficit total légal s’élève à 18 500 € avec des intérêts inférieurs au revenu brut (6 500 € pour 7 500 €).

Il aura alors la possibilité de reporter les 25 000 – 10 700 = 14 300 € restants sur ses revenus fonciers des années ultérieures.

Les intérêts et charges assimilées sont supérieurs au revenu brut :
Par contre, pour un même revenu foncier de 7 500 € et

  • 11 500 € d’intérêts d’emprunt et assimilés
  • 4 500 € d’autres charges déductibles.

L’administration fiscale considérera alors que le déficit ne pourra excéder le revenu et proviendra, pour 4 500 € des autres charges déductibles et, seulement à hauteur du complément de 7 500 – 4 500 = 3 000 € des intérêts d’emprunt.

L’administration fiscale ne prendra ainsi en compte que les 3 000 € ainsi calculés (sur les 11 500 €), lesquels pourront alors être déduits des revenus fonciers ultérieurs, à compter de N+1.

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