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Comment calculer son déficit foncier ?

Les bailleurs soumis au régime foncier du réel ont la possibilité d’imputer une partie des charges afférentes à leur investissement en déduction des revenus que leur bien génère selon des modalités précises.

Quelles sont les charges pouvant être prises en compte dans le calcul du déficit foncier ?

Il est défini comme « la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et charges effectivement supportés au cours de l’année (…). Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global, sous certaines conditions, dans la limite annuelle (…) de 10 700 € ».

Les charges de propriété déductibles sont mentionnées à l’article 31 du Code général des impôts - CGI et regroupent notamment :

  • les dépenses de réparation et d’entretien (et non celles liées à la construction ou l’agrandissement)
  • les frais d’administration et de gestion engagés pour l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers de l’investisseur.

Peut-on bénéficier du déficit foncier en loi Pinel ?

Un investisseur en loi Pinel ne pourra bénéficier du mécanisme du déficit foncier qu’en cas d’acquisition d’un bien ancien à remettre à neuf.

En loi Pinel dans l’immobilier neuf, aucun déficit foncier ne pourra être déduit des revenus générés par le bien.

Comment procéder à l'imputation du déficit foncier ?

La déduction du déficit foncier du revenu imposable s’effectue en deux, voire trois étapes :

  • Le propriétaire procède au calcul de son résultat foncier en soustrayant ses dépenses déductibles de ses revenus de même nature (ou parle de revenus catégoriels).
  • Si le résultat est positif, aucun déficit n’est constaté et ses revenus fonciers sont ajoutés aux autres revenus du foyer ; s’il est négatif, on parle alors de déficit foncier et le propriétaire peut affecter ce montant en réduction de son revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an.
  • En cas de déficit supérieur à cette somme, le propriétaire pourra reporter l’excédent sur ses revenus des années suivantes dans la limite de 10 ans.

Comment procéder au report du déficit foncier ?

Un bailleur constate en année N un déficit foncier de 15 000 €. Il l’impute en déduction de son revenu à hauteur de 10 700 €. Le solde de 4 300 € pourra être reporté sur l’année suivante ; en cas de déficit foncier trop important en N+1 pour intégrer la totalité de cette somme, il pourra la reporter à nouveau, en totalité ou en partie, jusqu’en N+9.

L'avantage fiscal du déficit peut-il être remis en cause ?

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, l’investisseur est tenu de rester propriétaire du bien source de ce dernier durant au moins 3 ans suivant l’année où il a été généré.

À moins d’un cas de force majeure tel qu’un décès ou un licenciement, la cession du bien ou la fin de sa mise en location pourrait en effet remettre en cause l’imputation du bénéfice obtenu qui devrait alors être remboursé à l’administration fiscale.

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