Immobilier : tout savoir sur l'effet de levier

Publié le 07 Mars 2017

Pour la plupart des Français, difficile d'imaginer se lancer dans un investissement immobilier sans emprunter. C'est précisément le fait de recourir à l'emprunt qui permet d'accéder à l'effet de levier.

Le principe de l'investissement locatif est simple : acquérir un logement en vue de le louer et toucher les fruits de cette location. La rentabilité de l'opération est calculée en rapportant les gains à la somme investie. La rentabilité brute est calculée avant paiement des différentes charges, tandis que la rentabilité nette se calcule après impôt et charges.

Effet démultiplicateur

L'effet de levier permet d'augmenter cette rentabilité. Il est utilisé par les entreprises comme par les particuliers dans l'objectif de maximiser le retour sur investissement. Concrètement, il consiste à recourir à un emprunt. Dans le cas d'un investissement locatif réalisé par un particulier, il s'agit dans la plupart des cas d'un emprunt bancaire. L'intérêt est de bénéficier immédiatement des revenus d'un bien en le mettant en location, et donc de toucher des revenus plus importants que si l'investisseur n'avait pas eu recours à un emprunt.

Plus la somme empruntée est importante, plus l'effet de levier est fort. Par exemple, si l'acheteur investit 50 000 euros à titre personnel et emprunte 100 000 euros auprès de la banque dans l'optique d'acquérir un studio, l'effet de levier est de 2.

Un outil à utiliser avec prudence

L'effet de levier est particulièrement important lorsque les taux d'intérêt sont peu élevés, puisque les loyers perçus permettront en règle générale de rembourser les mensualités de l'emprunt, et de dégager un bénéfice.

Mais attention : il peut arriver que l'effet de levier soit négatif. C'est le cas lorsque le taux de rentabilité est inférieur au taux d'intérêt de l'emprunt. L'opération peut alors se retourner contre l'investisseur : dans ce cas de figure, plus la somme empruntée est importante, plus il risque de faire face à des pertes importantes. Dans le cas d'un investissement locatif, l'investisseur doit également penser à d'autres typologies de risques : risque de vacance du logement, d'impayés, de sinistre... En effet, s'il cesse de percevoir les loyers, il sera toujours tenu de régler ses mensualités chaque mois...

Privilégier l'emplacement

Il convient donc de faire preuve de prudence avant de se lancer dans une telle opération. La première étape consiste à définir son projet avec précision en estimant de façon précise le montant du loyer que l'acquisition permettra de percevoir, et en mettant celui-ci au regard du coût de l'emprunt.

Il peut aussi se révéler nécessaire de prévenir les risques d'impayés, par exemple en recourant à une assurance spécifique. Pour minimiser ces risques, il convient également de faire preuve d'une grande rigueur au moment de se décider à acheter un bien. Comme toujours en matière d'immobilier, l'emplacement est le critère le plus important à prendre en compte, avec notamment la proximité de commerces et de transports.

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