LMNP et LMP : quelle fiscalité ?

Publié le 31 Août 2015

Investir dans une location en meublé est souvent l'option la plus avantageuse pour louer un bien. Les investisseurs d'un bien meublé peuvent bénéficier de deux statuts à condition de respecter certains prérequis : LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel). Il est important de connaître leurs différences pour comprendre leurs fonctionnements.

Déduction des intérêts d'emprunt, des charges et amortissement du bien

L'intérêt majeur de la location meublée, qu'il s'agisse de LMP ou de LMNP réside dans le mode d'imposition des revenus tirés de la location. Ceux-ci sont en effet soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime présente deux avantages : premièrement, les intérêts d'emprunt ainsi que les charges de propriété, de copropriété, d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus locatifs. Par ailleurs, le propriétaire a la possibilité d'amortir 90% du bien hors terrain et 100% mobilier. L'amortissement du bien s'étale sur 20 à 30 ans et le mobilier entre 7 et 10 ans. L'investisseur va ainsi percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales sur le long terme.

Le statut de loueur meublé non professionnel est obtenu si l'une des trois conditions n'est pas remplie : par exemple, si la somme des loyers perçus est inférieure à 23000 euros par an, ou si ces loyers sont inférieurs à 50% du revenu global du propriétaire. 

Le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) exige de répondre à trois conditions cumulatives. Pour en bénéficier, il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RSC) pour cette activité, percevoir de cette activité au moins 23000 euros de recettes TTC annuelles à travers ; et retirer de cette activité un montant supérieur à ses autres revenus d'activité (pensions, salaires, bénéfices industriels et commerciaux...). Ces conditions s'appliquent à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 

Gestion des déficits

La principale différence entre les deux statuts des loueurs en meublé concerne la gestion des éventuels déficits. En LMP, il est possible de les imputer sur le revenu global, tandis qu'en LMNP, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type. Dans les deux cas, le déficit est reportable sur dix ans. Autre avantage du LMP : le patrimoine en location meublée étant considéré comme un bien professionnel, il est exonéré d'ISF.

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