LMNP et loi Censi Bouvard : comprendre le dispositif

Publié le 19 Août 2016

Les investissements meublés locatifs peuvent permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux. L'investisseur peut notamment choisir entre LMNP classique ou Censi Bouvard. Mais comment choisir ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)peut être accordé aux particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif meublé. Ce type de location consiste à fournir un logement entièrement équipé et meublé, que le locataire peut occuper immédiatement. Lorsque vous réalisez ce type d'investissement, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou l'investissement Censi Bouvard.

Quelles conditions ?

Le dispositif Censi Bouvard est le successeur de la loi Scellier, et en reprend les grandes lignes. Certaines conditions sont nécessaires pour être éligible à cette loi : investir dans un logement neuf meublé en résidence de services. Les cinqs types de résidences qui peuvent permettre de bénéficier du dispositif sont les résidences étudiantes, résidences senior, résidences de tourisme, résidences d'affaires ou encore EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées). L'autre condition à remplir porte sur la durée de location et le mode de gestion : le bien doit être mis en location par bail commercial pour une durée de neuf ans au minimum.

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Quels avantages ?

Une fois ces conditions remplies, la loi Censi Bouvard offre une réduction d'impôt équivalente à 11% du montant de l'investissement hors taxe. Plafonnée à 300 000 euros, cette réduction s'étale sur neuf ans. La loi Censi Bouvard permet en outre de récupérer la TVA de 20% payée lors de l'acquisition. Mais attention : celle-ci n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. Enfin, comme le LMNP classique, le Censi Bouvard permet à l’investisseur d’amortir son bien pour la fraction du prix de revient dépassant le plafond des 300 000 euros une fois soustraite la partie du prix correspondant au terrain.

A noter que si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci peut être reportable durant 6 ans. Autre facteur à prendre en compte : les investissements réalisés en Censi Bouvard entrent dans le calcul global des avantages fiscaux, celui-ci étant plafonné à 10 000 euros par an.

Restez vigilant sur le bien

Si le dispositif Censi Bouvard recèle de nombreux avantages, ceux-ci ne doivent pas vous aveugler. Ils ne dispensent pas de respecter les règles de prudence qui doivent accompagner tout achat immobilier. La qualité du bien, son emplacement, et les perspectives de plus-value à la revente doivent être impérativement prises en compte. Et comme pour tout investissement en LMP ou en LMNP, une attention particulière doit être portée aux qualités du gestionnaire. C’est en effet celui-ci qui sera responsable du taux de remplissage du bien, de son entretien, ou encore de la collecte des loyers. N’hésitez pas à vous renseigner sur la fiabilité du gérant, et privilégiez les enseignes reconnues pour leur expertise dans le secteur. 

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