Loi Pinel : ce qu'il faut savoir sur les baux commerciaux

Publié le 18 Août 2016

La loi Pinel, en vigueur depuis le mois de juin 2014, a entraîné une réforme du statut des baux commerciaux. Objectif de ce texte : mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans, et favoriser le maintien des commerces en centre-ville.

La loi Pinel a été promulguée le 18 juin 2014 dans le but de mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans. Ce texte comporte plusieurs mesures portant sur les baux commerciaux. Voici les plus importantes.

Limitation de l'évolution du loyer

Le premier changement introduit par la loi Pinel concerne les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Les loyers sont désormais calculés sur la base des indices ILC (activités commerciales ou artisanales) et ILAT (activité tertiaire). Cette mesure vise à limiter l'évolution des loyers. La loi limite par ailleurs à 10% du dernier loyer acquitté les ajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer.

Allongement de la durée du bail dérogatoire

Si le locataire ou le propriétaire souhaite que le bail échappe au statut des baux commerciaux, le bail est appelé bail dérogatoire. Avec la loi Pinel, la durée des baux dérogatoires peut aller jusqu'à trois ans au maximum contre deux ans auparavant. Le locataire est tenu de quitter les lieux à l'issue de cette durée. S'il décide d'y rester (avec l'accord du bailleur), il s'opère un bail commercial de neuf ans.

Etat des lieux

La loi Pinel prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie. Cet état des lieux doit être réalisé de façon contradictoire et à l'amiable. A défaut, il peut être établi par huissier de justice. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

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Transparence sur les charges

Autre nouveauté de la loi Pinel : les baux doivent comporter un inventaire des charges et impôts imputables au locataire. Cet inventaire doit concerner les taxes foncières, redevances, ou encore charges d'immeubles. Cet inventaire doit être revu annuellement pour que le locataire puisse connaître l'ensemble des sommes acquittées en détail. Le bailleur est par ailleurs tenu de produire un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, en faisant mention de leurs coûts respectifs, ainsi qu'un état prévisionnel des travaux qu'il a l'intention de réaliser dans les trois années suivantes.

Droit de préemption du locataire

La loi Pinel prévoit que le locataire bénéficie d'un droit de préemption lors de la cession de son local. Certains cas de figure ne relèvent toutefois pas de ce droit de préemption. C'est le cas par exemple de la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de la cession unique de locaux commerciaux distincts ou encore de la cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Autre cas excluant le droit de préemption : la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou la cession d'un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant.

Garantie solidaire

Dans le cas d'une cession du droit au bail, le locataire cédant était auparavant tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs. Avec la loi Pinel, ce dispositif (appelé « garantie solidaire »), qui courait pendant toute la durée du bail restant, est désormais limité à trois ans à compter de la cession.

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