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Méthode de calcul du montant d’un prêt immobilier et des intérêts

Quel est mon budget ? Tous les futurs propriétaires se posent très rapidement cette question. Déterminé grâce à un simulateur ou par un conseiller financier, bien comprendre comment est fixé le montant d’un prêt immobilier et ses intérêts est fondamental.

Taux d’endettement, montant du prêt immobilier, budget global, montant total des intérêts à verser… autant
de composantes qui entrent en compte dans un projet immobilier et qu’il est parfois difficile de maîtriser. Si
certaines différences existent entre les établissements bancaires, les méthodes de calcul sont toutefois
assez proches et peuvent être facilement appréhendées par le futur propriétaire.

Comment calculer le montant d’un crédit immobilier ?

Lors d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, connaître le budget à allouer est nécessaire pour se projeter, rechercher et visiter des biens dont les prix sont en cohérence. Bien qu’une marge de négociation existe parfois, elle est souvent très limitée. Connaître l’enveloppe financière disponible pour concrétiser un achat immobilier est donc indispensable.

Depuis la situation professionnelle et personnelle des emprunteurs…

La situation professionnelle et personnelle des emprunteurs est une des premières informations indispensable au calcul du montant d’un prêt immobilier. Tout d’abord, le montant des revenus du ménage doit être connu : revenus du travail, rentes, pensions, etc. La pérennité de ces revenus est analysée : avoir un CDI dont la période d’essai est terminée facilite grandement l’accession à la propriété. En lien, les charges actuelles doivent être connues (autre prêt immobilier, crédit à la consommation, pensions alimentaires versées, etc.). La composition du ménage est aussi étudiée : situation matrimoniale, nombre d’enfants à charge, etc.

… en passant par le projet immobilier en lui-même…

Projet d’achat d’un bien pour y vivre ou pour le louer ? L’analyse réalisée par les banques est différente :

  • Achat d’une résidence principale : le montant de la future mensualité de prêt est pleinement intégré aux autres charges actuelles du ménage. 100 % de l’opération est financée par les futurs emprunteurs ;
  • Investissement locatif : l’analyse se fonde sur la rentabilité locative


… jusqu’au montant du crédit immobilier


Le montant de la mensualité maximale de prêt est déterminé de la façon suivante :

  • Montant de la mensualité de crédit immobilier = (revenus du ménage x 33 %) - charges actuelles

En connaissant la mensualité à ne pas dépasser, il est alors possible de réaliser des simulations du montant de l’emprunt immobilier. Le montant du crédit pourra ainsi varier fortement selon la durée retenue et le taux d’intérêt appliqué. Par exemple, un emprunteur ne pouvant dépasser 1 000 € d’échéance par mois pourra emprunter :

  • 155 000 € sur 15 ans au taux d’intérêt de 2 % (mensualité de 997,44 €) ;
  • 197 000 € sur 20 ans au taux d’intérêt de 2 % (mensualité de 996,59 €) ;
  • 180 000 € sur 20 ans au taux d’intérêt de 3 % (mensualité de 998,28 €).

Bon à savoir : un taux d’endettement de 33 % est très souvent retenu bien qu’il soit possible d’aller au-delà lorsque le reste à vivre est suffisant. Le reste à vivre est déterminé ainsi : revenus du ménage - charges (dont le nouveau prêt immobilier).

Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est une composante importante et souvent étudiée avec soin par les emprunteurs. En effet, celui-ci a une influence directe sur le montant de la mensualité à régler et donc sur la somme qui peut être empruntée. De plus, les intérêts constituent un coût souvent conséquent sur la durée. Pour connaître le montant des intérêts à verser, il est fortement recommandé de réaliser une simulation de prêt immobilier et plus spécifiquement en se référant au tableau d’amortissement. En effet, les intérêts payés dépendent non seulement du taux, mais également du capital restant dû qui diminue chaque mois.

Bon à savoir : lors de la comparaison de deux offres de prêt immobilier entre elles, il est nécessaire de ne pas se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt nominal. D’autres frais peuvent faire grimper la facture : frais de dossier, frais de garantie, cotisations d’assurance emprunteur, etc. Il est alors plus pertinent d’observer le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut l’ensemble de ces frais et dont la méthode de calcul est la même d’un établissement bancaire à l’autre.

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