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Quelles sont les simulations à réaliser pour un investissement locatif ?

Montant à emprunteur, coût total de l’opération, rentabilité… avant tout projet immobilier, il est indispensable d’effectuer diverses simulations. Le point sur les conseils de Pierre & Vacances Conseil Immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.

simulation investissement

Réaliser des simulations est un élément-clé pour réussir un investissement locatif. Avec des données plus complexes et plus fournies que lors de l’achat d’une résidence principale, l’achat d’un appartement ou d’une maison à mettre en location requiert une analyse approfondie. Quelles sont les simulations à réaliser ? Quelle différence existe-t-il entre un investissement locatif et l’achat d’une résidence principale ? Explications.

Simulations d’investissement locatif : les indispensables

Première étape lors d’un projet immobilier, réaliser des simulations recouvre en réalité un large panel d’objectifs différents. Toutes aussi importantes, ces simulations peuvent être réalisées seul. Il est cependant recommandé de les affiner avec un interlocuteur expert : le conseiller bancaire, le conseiller en gestion de patrimoine, l’agence immobilière, etc. En effet, de nombreuses données financières et hypothèses doivent être correctement appréhendées.

1) Simulation de la rentabilité locative

Pourquoi effectuer une simulation relative à la rentabilité locative d’un bien est-il essentiel ? Ce type de projection a de multiples avantages pour le futur propriétaire. En premier lieu, cela lui permet de se projeter dans son achat et d’en connaître précisément les composantes. En effet, des variables de calcul sont nécessaires : montant du loyer dans le secteur et pour ce type de bien, évolution des prix, valorisation de l’appartement ou de la maison…

En second lieu, simuler la rentabilité locative permet de savoir si l’investissement envisagé offre des perspectives de compléter ses revenus et/ou de développer son patrimoine rapidement. Les loyers sont-ils suffisants pour couvrir les charges et les mensualités de prêt immobilier ? Le bien va-t-il se valoriser rapidement ? Etc.

Enfin, ce type de simulation offre la possibilité d’affiner la rentabilité brute en rentabilité nette, et de comparer ces données avec d’autres types de placements (assurance-vie, PEA…). La rentabilité de biens différents peut également être ainsi mise en perspective et cette donnée sert de base à une prise de décision.

2) Simulation de défiscalisation

Devenir propriétaire d’un logement en location peut permettre de bénéficier de dispositifs de défiscalisation. En fonction du type de logement et de la loi applicable, des économies substantielles peuvent être réalisées. Les réductions d’impôts doivent donc être intégrées pleinement à la rentabilité d’une opération immobilière. Les impacts fiscaux des principales lois de défiscalisation qui peuvent être simulés sont :

  • Loi Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôts selon la durée d’engagement de location (6, 9 et 12 ans) ;
  • Loi Malraux : 30 % du montant des travaux réalisés ;
  • Loi Censi-Bouvard : 11 % de réduction d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.

3) Simulation de la capacité d’emprunt

Lors d’un investissement locatif, la capacité d’emprunt revêt une importance moindre que lors de l’achat d’une résidence principale ou secondaire. En effet, grâce aux loyers perçus, le propriétaire du logement finance en partie ou en totalité ses mensualités de crédit. Étudier attentivement l’équilibre entre mensualité, loyer, défiscalisation et fiscalité reste néanmoins un incontournable.

Pour faire une simulation de sa capacité d’emprunt, un simulateur en ligne peut être utilisé. La situation professionnelle et personnelle de l’emprunteur, ainsi que les données relatives à son projet immobilier sont nécessaires. L’emprunteur obtient ainsi une estimation réaliste du montant qu’il peut solliciter auprès des établissements bancaires. En second lieu, solliciter des banques ou un courtier permet d’affiner cette donnée et d’obtenir les meilleures conditions financières.

Simulation d’investissement locatif vs simulation projet investissement immobilier : quelle différence ?

Acheter une résidence principale et investir dans une habitation locative présentent un point commun fondamental lors d’un achat à crédit : l’acquisition est financée grâce, en partie ou en totalité, à l’argent d’un tiers, la banque. Si ces deux types d’investissements ont ce point commun, il existe cependant une différence fondamentale : lors d’un investissement locatif, le remboursement de l’emprunt est effectué grâce aux revenus des locataires, et non aux propres revenus du propriétaire. Un logement en location constitue donc, dans un scénario médian, une faible charge pour le ménage, et au mieux, dans un scénario favorable, un complément de revenus.

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