La vente en état futur d'achèvement (VEFA) - Partie 1

Publié le 30 Novembre 2017

Maître Ghio, notaire à Fréjus au sein de l’étude SAS NOT@ZUR, nous explique aujourd’hui ce qu’est la VEFA, appelée aussi vente sur plans.

me Ghio

Si vous désirez acquérir un bien immobilier neuf,  que ce soit un premier studio en votre qualité de jeune actif, un appartement pouvant loger votre famille ou bien encore un appartement destiné à être loué pour vous procurer un complément de retraite, deux solutions s’offrent à vous.

Vous pouvez tomber sur la perle rare, c’est à dire un appartement qui correspond exactement à vos souhaits et qui vient d’être récemment achevé. Cette solution est plutôt rare par manque de produits achevés très récemment et proposés à la vente.

Soit, en fonction de vos besoins et de vos ressources, vous choisissez une vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous achetez donc sur plans. Vous trouverez beaucoup plus de choix que dans la première solution évoquée, tant en nombre d’appartements que de prix proposés.

Mais qu’est-ce que la VEFA ? Quelles sont les étapes préalables à cette vente particulière ? Comment le prix est payé ? Maître Ghio a répondu à toutes ces questions dans cet article.

Le contrat de réservation

Tout commence le plus souvent par un avant contrat appelé « contrat de réservation ». Pour une VEFA en effet, il ne peut pas être utilisé d’autre forme d’avant contrat comme un compromis ou une promesse de vente par exemple. Le contrat de réservation est très formalisé à peine de nullité. Il ne peut donc être évité à moins de signer directement la vente par acte authentique sans passer par un avant contrat. Il s’agira essentiellement du cas d’une acquisition sans emprunt, car en cas de nécessité d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, un avant contrat est inévitable.

Comme son nom l’indique, c’est par la régularisation d’un contrat de réservation que vous pourrez réserver l’appartement que vous n’avez vu pour l’instant que sur plans. Il peut être signé sous seings privés. Il définit clairement le ou les lots de copropriété réservés (superficie, nombre de pièces, prix, etc…) et la date de livraison prévue. Sont notamment joints au contrat de réservation, deux documents essentiels que sont le plan du ou des lots acquis et une notice descriptive sommaire dont le but est de préciser à l’acquéreur les différents matériaux et équipements qui seront utilisés.
Tout acquéreur dans le cadre d’une VEFA bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours et d’une condition suspensive d’obtention de son financement.

Notification du projet de VEFA

L’acquéreur a déjà reçu en la forme recommandée un courrier lui précisant son droit de rétractation suite à la signature du contrat de réservation. Il va cependant recevoir un deuxième courrier recommandé. Celui-ci lui sera adressé par le Notaire rédacteur de la VEFA, et ce, au moins un mois avant la signature de l’acte définitif de vente. Il s’agit de la notification à l’acquéreur du projet de VEFA. Ce projet doit refléter précisément les termes de l’acte définitif. Ce projet permet à l’acquéreur de se rendre compte de la conformité du bien vendu par rapport à ce qui  avait été réservé. L’acquéreur peut parfaitement ne pas attendre le délai d’un mois pour signer l’acte authentique de VEFA.

L'acte de vente définitif

Appartement 3 pièces exclusif l'hevana

L’acte de vente doit obligatoirement être authentique, c’est à dire établi par un notaire. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature de l’acte définitif, vous pouvez utiliser une procuration mais celle-ci devra elle aussi être authentique (alors que pour une acquisition dans de l’ancien, une procuration sous seing privé est acceptée).

Ce qui est particulièrement propre à la VEFA par rapport à une vente dite classique, c’est le paiement du prix. En effet, dans le cadre de ce contrat, le prix n’est pas payé entièrement le jour de la vente. Le prix ne peut être appelé par le promoteur qu’en suivant un échelonnement très précis car défini légalement. Le prix doit être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, à savoir : 


  • 35% du prix à l'achèvement des fondations,
  • 70% du prix à la mise hors d'eau,
  • 95% du prix à l'achèvement de l'immeuble,
  • et les 5% représentant le solde du prix, lors de la mise à disposition du bien et les clés à l'acquéreur. 

Le promoteur peut demander moins (c’est tout de même assez rare) à chaque seuil de construction mails il ne peut jamais demander plus.

Aux termes de ce contrat de VEFA, l’acheteur  acquiert un bien immobilier qui est en cours de construction (ou dont les constructions n’ont pas du tout commencé) et  le vendeur s’engage à lui livrer ce bien achevé conforme aux plans et notices joints au contrat de réservation.

Dès la signature de l’acte notarié, l’acquéreur est propriétaire des lots objet de la vente tels qu’ils existent  au regard de l’avancement des travaux. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession et en supportera toutes les charges soit à compter de son entrée dans les lieux, soit à compter de la première convocation qui lui sera faite par le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, en vue de procéder à la signature du procès-verbal de livraison et l’état des lieux, suivant le cas, le premier de ces évènements servant de point de départ.

Ce contrat de VEFA doit être très précis sur les différentes caractéristiques du lot réservé car par définition, l’acquéreur n’a  pas vu le visiter. Le contrat doit donc obligatoirement contenir (obligation légale) une description détaillée du ou des lots acquis (conforme au plan du lot joint depuis la signature de l’avant-contrat), sa situation dans l’immeuble (en conformité avec le plan de masse qui avait été joint lui aussi au contrat de réservation), les matériaux et équipements utilisés (cf la notice descriptive), la date de livraison (il est fréquemment utilisé la notion de trimestre plutôt qu’une date précise) et bien sur le prix et son paiement échelonné.

Le contrat doit relater obligatoirement les différentes garanties qui sont offertes à l’acquéreur. En effet, sans l’existence de garanties légales, la VEFA ferait peser sur l’acquéreur un risque bien trop grand puisqu’on lui demande de payer un logement qui n’est, par définition, pas achevé, et qui pourrait éventuellement ne jamais l’être. Un autre danger serait la livraison d’un bien qui ne correspond pas à la description du bien qui avait été réservé.

Pour éviter toutes ces prises de risques, le législateur a mis en place tout une série de garanties légales visant à protéger l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA. Cette réglementation est impérative pour des biens immobilier à usage d’habitation ou mixte. 

Dans son prochain article, Maître Ghio décryptera les garanties offerts à l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA

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