Comment obtenir le statut de LMNP ?

Relativement simple à obtenir, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les investisseurs individuels détenant un bien en direct ainsi que ceux faisant l’acquisition d’un logement en résidence de services.

Quelles conditions un logement doit-il remplir pour entrer dans la catégorie des meublés ?

La première condition à remplir pour bénéficier du statut de LMNP est de posséder ou acquérir un bien,
neuf ou ancien, « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Le décret d’application n° 2015-981 du 5 septembre 2015, issu de la loi ALUR, fixe la liste précise des équipements à fournir comme la literie, de même que les équipements sanitaires et électroménagers.

Si la détention se fait par le biais d’un professionnel, l’exploitant établira alors un bail commercial (et non d’habitation) qui l’engagera dans la gestion du bien et fixera ses devoirs envers l’investisseur.

Les résidences de services concernées peuvent être :

  • des résidences de tourisme,
  • des résidences d’affaires,
  • des résidences pour senior,
  • des résidences étudiantes ainsi que
  • des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou résidences médicalisées.

Quelles démarches administratives effectuer pour obtenir le statut de LMNP

Contrairement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), l’activité de LMNP ne requiert aucun seuil de revenus issus de cette activité et, à l’inverse des contraintes de la loi Pinel, n’impose pas que le bien fasse partie d’un secteur géographique défini.

La seule nécessité pour l’investisseur sera de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location dans les 15 jours suivants le début de celle-ci.

En cas de pluralité de locations, le tribunal compétent sera soit celui du lieu d’activité principale de l’investisseur, soit celui du lieu d'implantation de l’un des meublés.

La déclaration de début d’activité se fait au moyen du formulaire P0 (Cerfa 11921) et permet d’obtenir un numéro SIRET ainsi que d’opter pour le régime d’imposition choisi, sachant que les revenus seront déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si les revenus escomptés sont inférieurs à 70 000 € par an pour les meublés classiques et 170 000 € pour les meublés de tourisme classés, le régime du micro pourra être conservé, offrant un abattement de 50 % sur les revenus issus des premiers et de 71 % sur ceux provenant des seconds.

Toutefois, s’il lui est plus favorable, l’investisseur pourra opter pour le régime réel qui permettra
notamment, le cas échéant, d’imputer des charges supérieures au forfait du micro.

La renonciation à l’option du micro pourra se faire dès la déclaration du début d’activité, ou ultérieurement, en adressant un recommandé au service des impôts des entreprises (SIE) dont relève l’investisseur demandant à lever l’option pour le régime réel avant le 1er février de l’année N pour les déclarations
déposées en N+1.

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