LMNP : quand revendre ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre un cadre fiscal avantageux à ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier. Lors de la revente du bien, il convient de bien déterminer le moment le plus propice.

A quelle période de l'année vaut-il mieux revendre son bien ?

Le premier calendrier à respecter pour l’investisseur LMNP est la période de l’année pour revendre son bien.

Qu’ils soient détenus en direct ou par le biais de gestionnaires tiers, les appartements situés en montagne seront ainsi mieux valorisés dans les périodes précédant les congés d’hiver et de printemps qu’en plein été.

Les résidences de bord de mer ou offrant des services adaptés aux vacanciers d’été (piscine, etc.) seront, quant à elles, mieux valorisées au printemps qu’à l’automne ou en plein hiver.

De même, les biens destinés aux étudiants dans des résidences dédiées ou situés dans des villes universitaires auront plus de chances d’être correctement vendus dans les mois d’été précédant la rentrée universitaire qu’au printemps où elles vont peu à peu se vider.

Pourquoi doit-on tenir compte de la durée restante du bail pour revendre au mieux ?

Ainsi, quelles que soient la nature et la situation du bien, le deuxième calendrier à avoir en tête est celui du bail : un meublé se revendra en effet plus facilement en début ou milieu de bail qu’à l’approche de son échéance où l’incertitude quant à son renouvellement sera croissante.

Cela est d’autant plus vrai dans le cas d’une gestion déléguée car la reconduction du bail commercial peut alors se faire sous de nouvelles conditions, comme des gros travaux ou une baisse des loyers.

Est-il judicieux de revendre après avoir effectué des travaux ?

S’il peut être pertinent de rafraîchir un bien meublé détenu en direct dans la perspective de sa revente, ce ne sera pas forcément le cas de ceux détenus au sein de résidences de services.

En effet, c’est alors le gestionnaire du bail commercial qui sera chargé de l’état des lieux et des éventuels travaux dont le calendrier de réalisation, pour les plus importants, sera donc à prendre en compte pour évaluer la valeur de revente.

Y a-t-il une durée de détention minimum à respecter avant de revendre un bien en LMNP ?

L’investisseur est libre de revendre son bien à tout moment, qu’il l’ait acquis l’année précédente ou 20 ans auparavant.

La donne est toutefois plus compliquée pour les investisseurs ayant acquis leur bien dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

En effet, celle-ci offre l’opportunité d’une défiscalisation durant les 9 premières années de détention : l’administration fiscale sera donc en droit de demander le remboursement des sommes économisées par l'investisseur dans le cadre de cet avantage fiscal si le bien est revendu avant le terme de l'engagement
afférant.

En conclusion, le meilleur moment pour revendre un bien détenu en LMNP est assez tôt dans le bail, à la période de l’année où la demande pour le type de résidence où il est détenu est le plus recherché et, en cas d’avantage fiscal, à l’issue de la période d’engagement que celui-ci implique.

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