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Comment déclarer ses revenus de loueur en meublé professionnel ?

Le statut de LMP offre de nombreux avantages en termes de défiscalisation comme la réduction du revenu imposable du foyer fiscal et la diminution du revenu global en cas de déficit fiscal.

Concernant les modalités déclaratives, elles varient selon le chiffre d’affaires réalisé et le souhait de l’investisseur.

Un LMP peut-il relever du régime du micro ?

Pour relever du régime micro des locations meublées, les revenus dégagés au foyer fiscal par cette activité doivent être inférieurs à 32 900 € dans le cadre d’une location meublée classique ou 82 200 € s’il s’agit de biens meublés de tourisme classés.

Ces revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) après abattement de 50 % ou 71 % selon la nature du bien (meublé classique ou de tourisme classé).

Ces BIC imposables sont alors ajoutés aux autres revenus du foyer par le biais du formulaire n°2042 C-PRO (cerfa n°11222*19) pour être soumis à l’IR selon le barème progressif, même si le véhicule de détention est une EURL ou SARL de famille.

S’il s’agit d’une activité exercée sous le régime de la microentreprise (ancienne auto-entreprise), les seuils de chiffre d’affaires hors taxes ne doivent pas dépasser 70.000 € pour les meublés non classés et 170 000 € pour les classés (meublés de tourisme ou chambre d’hôte).

Par contre, s’il s’agit de biens détenus en indivision, leurs détenteurs devront effectuer une déclaration au régime réel au prorata de leurs parts respectives, même s’ils respectent les seuils micro.

Dans quel cas le LMP relève-t-il du régime du réel ?

Un investisseur LMP relèvera donc automatiquement du régime « réel » d’imposition lorsqu’il dépassera ces seuils.

Il devra alors remplir une déclaration spéciale par le biais du formulaire n°2031-SD (cerfa n°11085*19) et reporter les montants afférents sur sa déclaration de revenus.

Toutefois, il pourra également le choisir sur option, notamment si les charges déductibles de ses revenus locatifs représentent un montant supérieur à l’abattement forfaitaire du régime micro BIC (hors micro-entrepreneur).

Si elle n’a pas été déclarée en début d’activité, cette option devra être exercée avant le 1er février de la 1re année où l’investisseur souhaite en bénéficier, pour une durée de 2 ans renouvelable tacitement par période de 2 ans.

  • Le régime réel permet en effet de déduire nombre de charges telles que :
  • les intérêts d’emprunts et frais de dossier,
  • les taxes foncières et cotisations foncières des entreprises (CFE) afférentes à chaque bien,
  • les primes d’assurances (propriétaire non occupant – PNO), honoraires et frais de gestion)
  • les frais d’acquisition (honoraires notariés, agent immobilier) et charges de copropriété,
  • les dépenses de personnels ainsi, le cas échéant, que
  • les cotisations sociales payées par le LMP.

Enfin, comme toute entreprise à l'IS, les investisseurs LMP soumis au réel pourront être imposés selon un régime simplifié (bilan comptable simplifié) si leur chiffre d’affaires annuel hors taxes est inférieur à 238 000 €.

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