Quelle forme juridique pour le statut LMP ?

Qu'elle soit exercée à titre individuel ou non, l’activité de loueur en meublé professionnel est une activité commerciale dont les revenus sont soumis au type d’imposition afférent au statut choisi.

Est-il judicieux d'investir en LMP en nom propre ?

La détention en direct d’un investissement LMP présente l’avantage de la simplicité et d’une moindre contrainte de gestion, l’investisseur étant assimilé à un entrepreneur individuel (EI).

Toutefois, la dimension professionnelle de ce statut est réservée aux foyers dont les recettes issues de cette activité sont supérieures à leurs autres revenus ainsi qu’à un seuil de 23 000 € annuels.

Ainsi, cette gestion d’une petite entreprise pourra apparaître délicate pour un particulier qui sera alors considéré comme commerçant, assujetti entre autres aux cotisations sociales et autres obligations déclaratives et responsabilités de ce statut (non séparation des patrimoines privé et professionnel).

Il peut également être tentant d’opter pour un régime de société civile immobilière (SCI) dans le cadre d’un investissement familial éligible au statut de LMP.

Toutefois, cette activité étant commerciale, la SCI ne pourra pas être « patrimoniale » (donc relevant de l’IR) et sera donc imposée à l’IS.

Les déficits fonciers ne seront alors pas imputés sur le revenu du foyer de l’investisseur et les résultats, à moins de rester au sein de la SCI, et ils pourront être doublement imposés : à l’IS au titre de la SCI et à l’IR au titre de revenus en capitaux mobiliers pour les associés ayant touché des dividendes.

Quelles sont les formes de société adaptées à l'exercice de LMP ?

L’investissement en LMP peut également se faire sous forme de société par actions simplifiée (SAS-SASU), société à responsabilité limitée (SARL-EURL) voire de société en nom collectif (SNC).

Si la SARL est habituellement imposée à l’IS, il est toutefois possible de conserver le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sein d’une SARL de famille, l’imposition étant alors réalisée pour chaque associé comme pour un bien détenu en direct.

Cette option suppose que les associés soient des conjoints (ou partenaires de PACS), frères et sœurs et/ou parents en ligne directe ; à défaut, il s’agira d’une SARL classique imposée à l’IS.

Le choix d’une SAS ou SNC permet de contourner ces contraintes tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut de LMP, ces formes juridiques n’étant toutefois pas toutes compatibles avec l’exercice de certaines professions ou certains statuts.

Les fonctionnaires ne pourront ainsi pas opter pour une SNC et les professions réglementées, selon leur nature, n’auront également accès qu’à certaines formes juridiques compatibles avec leur activité secondaire.

L’un des atouts de la forme sociétale est de pouvoir aisément scinder usufruit et nue-propriété, l’investisseur ayant ainsi la possibilité de transmettre ses parts à un moindre coût fiscal tout en jouissant des revenus procurés par l’activité de LMP.

Ainsi, le choix du mode de détention des biens en tant que LMP dépendra de la situation de l’investisseur ainsi que de ses objectifs fiscaux et patrimoniaux à moyen et long terme.

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