Comment calculer un loyer Pinel ?

La loi Pinel* est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en faisant l’acquisition d’un bien dans un programme immobilier. Pour profiter de la défiscalisation de ce dispositif, le bien doit être loué dans le cadre d'un loyer plafonné. Le plafond d’un loyer Pinel dépend de la zone éligible, mais pas seulement. Voici comment calculer un loyer Pinel.

Si vous êtes réfractaire aux mathématiques, ne vous affolez pas : on vous explique tout sur le calcul du plafond d'un loyer Pinel.

Pour calculer le plafond de loyer, qui définit le montant maximal du loyer autorisé par le dispositif Pinel, il faut prendre en compte trois éléments :

  • Le prix de location au m², qui varie selon les zones Pinel. Les plafonds 2018 en vigueur des tarifs de location sont de 16,86 euros/m² en zone A bis, de 12,50 euros / m² en zone A et de 10,07 € en zone B1.
  • La surface pondérée qui correspond à la surface habitable du logement (S), à laquelle s'ajoute, dans la limite de 8m² par logement, la moitié de la surface des annexes (balcons, vérandas, greniers aménageables, sous-sols, caves...), jardin (hors ouvrage enterré ou semi-enterré), parking et garage ne peuvent être comptabilisés comme annexes. 
  • Le coefficient multiplicateur qui pondère les loyers pour corriger le prix selon la surface habitable : le montant des petites surfaces (inférieures à 38m²) est majoré et celui des grandes surfaces (supérieures à 38m²) minoré. Ce coefficient est de 1,2 pour les premières et de 0,7 + 19/S pour les secondes. 

L'équation se résume ainsi : prix de location au m² X surface pondérée X coefficient multiplicateur.

Quelques exemples

Vous achetez un appartement de 50m² avec 6m² de balcon, à Toulouse (zone B1)

  • La surface à retenir est de 50 + (6/2), soit 53m²
  • Le montant du plafond de location en zone éligible B1 est de 10,07 €:m²
  • Le loyer maximal sera de 564,92 € (10,07 x (0,7 + 19/53) x 53)

Vous achetez un appartement à Nice (zone A) de 36 m² avec 20 m² de terrasse :

  • La surface à retenir est de 36 + 8, soit 44m²
  • La montant du plafond de location en zone éligible A s'établit à 12,50 €/m²
  • Le loyer maximal sera de 660 € (12,50 x 1,2 x 44)

Pour un 50 m² sans annexe:

  • La surface à retenir est de 50m²
  • Le montant du plafond de location est de 12,50 €/m²
  • Le loyer maximal sera de 675 € (12,50 x (0,7 + 19/50) x 50)

Vous achetez un appartement de 120 m² à Versailles, en zone éligible A bis, avec jardin, parking et cave de 6m²

  • La surface à retenir est de 123 m²
  • Le montant du plafond de location est de 16,86€/m2
  • Le loyer maximal sera de 1771,98 € (16,86 x (0,7 + 19/123 ) x 123)

*La loi Pinel s’applique à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Voir l’article 199 novovicies du CGI. Période de référence du 01.01.2013 au 31.12.2021. Il permet une réduction d’impôt dont le montant dépend de la durée de l’engagement pris par l’acquéreur. Réduction variant de 12 à 21%. Un dispositif fiscal peut faire l’objet d’une évolution par voie législative.

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