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Comment marche la loi Pinel

La loi Pinel* est un système d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Lancé en septembre 2014, le dispositif Pinel a été reconduit deux fois et court désormais jusqu’en 2021. Il permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en devenant propriétaires d’un bien neuf destiné à la location. Voici les clés pour mieux comprendre comment fonctionne ce mécanisme de défiscalisation immobilière qui suscite l’engouement.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel ?

  • Acquérir un bien neuf, achevé ou sur plan (VEFA), entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
  • Acheter en zone éligible

Le champ d’application de la loi Pinel nouvelle formule a été réduit : le dispositif a été recentré sur les zones très tendues, où l’offre de logement est inférieure à la demande. Ceci pour réduire l’exposition des investisseurs au risque de vacance et maximiser les chances de rentabilité de leur investissement.

Environ 900 villes sont sorties du périmètre des Zones Pinel, dont une quarantaine de taille moyenne. Trois zones ont été maintenues dans le dispositif : 

  • La Zone A intègre les agglomérations de la Côte d’Azur et de  l’Ile de France, ainsi que Marseille, Lyon, Lille, Montpellier et le genevois français. 
  • La zone A bis comprend Paris et 29 communes de la petite couronne. 
  • La zone B1 comporte la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes où les prix sont élevés, comme Chambéry, Annecy, Bayonne, Saint-Malo et La Rochelle. 
  • S’engager à louer le bien en résidence principale non meublée pendant au moins 6 ans.

La réduction d’impôt, répartie sur la durée d’engagement de location, est proportionnelle à celle-ci :

  • 12% du prix d’achat pour un engagement de 6 ans (dans la limite de 36 000 euros)
  • 18% du prix d’achat pour un engagement de 9 ans (dans la limite de 54 000 euros)
  • 21% du prix d’achat pour un engagement de 12 ans (dans la limite de 63 000 euros)

Pour plus de souplesse, la durée peut être modulée en cours de route.

 

Respecter : 

  • Les conditions de ressources du locataire, fixées par décret.
  • Les plafonds de loyer, fixés, en fonction de la zone géographique et de la surface du logement. 
  • Les modalités d’investissement : le prix de revient de l'opération ne peut excéder 300 000 euros et deux opérations par an. De plus, le prix d’achat ne peut dépasser 5 500 euros / m2. 
  • Les normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 et RT 2012.
  • Le plafonnement global des avantages fiscaux, qui s’élève à 10 000 euros / an.

Bon à savoir

Les réductions fiscales et les loyers perçus financent une bonne partie de l’investissement Pinel, limitant considérablement l’effort d’épargne de l’investisseur.

Pour l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement, la réduction d’impôt est accordée à compter de l’achèvement du bien. Pour l’achat d’un logement achevé, cette ristourne fiscale est accordée à partir de l’année d’acquisition.

Lorsque la réduction d’impôt excède le montant des impôts de l’année, le delta est reportable 6 années.

Un déficit foncier peut être imputé au revenu global, mais dans la limite de 10 700 euros. Le déficit foncier = Loyers - charges (intérêts, TF, assurances).

Si le locataire est un parent (ascendant ou descendant), il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

*La loi Pinel s'applique à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. Voir l'article 199 novovicies du CGI. Période de référence du 01.01.2013 au 31.12.2021. Il permet une réduction d'impôt dont le montant dépend de la durée de l'engagement pris par l'acquéreur. Réduction variant de 12 à 21%. Un dispositif fiscal peut faire l'objet d'une évolution par voie législative.

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