Le mag de l'investissement immobilier
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Quelle ville pour investir en loi Pinel ?

Sur le plan fiscal, le dispositif Pinel* est très avantageux. Il permet au contribuable de bénéficier d’une défiscalisation immobilière importante, pouvant atteindre 21 % de la valeur d’achat d’un logement neuf. Mais attention, certes alléchante, la remise d’impôt n’est pas une fin en soi. Encore faut-il faire un investissement rentable et une bonne opération immobilière. Le choix de la ville s'avère déterminant. Voici quelques pistes pour ne pas se tromper.

Le choix de l'emplacement détermine en grande partie la demande locative durant toute la durée de l'engagement, mais aussi la rentabilité intrinsèque du bien et son potentiel de plus value sur le long terme.

Choisir une ville en zone Pinel

Depuis 2018, le champ d’application de la loi Pinel a changé. Le dispositif a été recentré sur les zones tendues, où la demande est supérieure à l’offre. Une bonne nouvelle pour les investisseurs : cette mesure réduit leur exposition au risque de vacance et maximise les chances de rentabilité de leur investissement. La Zone A, la Zone A bis et la Zone B1 sont les heureuses élues du dernier mécanisme Pinel, adopté pour 4 ans.

Investir dans une ville attrayante

Les palmarès fleurissent chaque année, donnant des tendances de fond : quelles sont les villes plébiscitées et pourquoi ? Les critères tournent autour des choix de vie et des motivations professionnelles.  

  • La qualité de vie : écologie, qualité de l'air, cadre de vie plaisant, ensoleillement, espaces verts, loisirs (bord de mer, stations de ski), transports en commun bien pensées, offre culturelle riche, lycées et universités reconnus...
  • Le dynamisme économique : une offre d'emplois riche, un taux de chômage contenu, un environnement qui attire les entreprises et les entrepreneurs, les chercheurs et les cadres, une ville dotée d'un aéroport ou d'une gare TGV sont autant de critères de choix.

Paris, banlieue, province : examiner les fondamentaux

Paris et la petite couronne ouest ont la cote. La demande locative est forte, ce qui réduit le risque de vacance à peau de chagrin et les loyers sont élevés. Mais les prix sont chers, ce qui limite la défiscalisation : pour un bien de 50 m2 acheté 400 000 €, la défiscalisation sera calculée sur une base de 275 000 € (5 500 € par mètre carré, le plafond du dispositif), soit 49 500 € sur 9 ans. De plus, compte tenu du plafond de loyer de la zone A bis (16,86 €/m2), la rentabilité locative est moins élevée qu’ailleurs. Mais l’investisseur se constitue un patrimoine très haut de gamme sur le long terme.

La grande banlieue parisienne recèle des pôles d’habitation et d’emploi de premier plan, comme Marne-la-Vallée, Plaisir, Evry ou Cergy-Pontoise. La demande locative y est soutenue, les prix de vente et les niveaux de loyers permettent une bonne rentabilité de l'investissement locatif, et les projets d’infrastructures liés au Grand Paris sont susceptibles d’accroître encore le potentiel de plus-value.

Dans les villes de province, les opportunités immobilières ne manquent pas. Les facteurs clés pour faire un choix : le dynamisme économique, des loyers modérés en secteur libre, des prix de vente attractifs, une forte croissance démographique (Nantes, Toulouse, Bordeaux), une récente liaison à grande vitesse avec Paris (Rennes, Bordeaux), des projets urbains ambitieux (Euratlantique à Bordeaux, d'importants projets à Nantes), un environnement plébiscité par les étudiants (Lyon)… En privilégiant les grandes agglomérations, l’investisseur peut espérer une demande locative pérenne, une bonne rentabilité et une belle plus-value à long terme.

*La loi Pinel s’applique à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Voir l’article 199 novovicies du CGI. Période de référence du 01.01.2013 au 31.12.2021. Il permet une réduction d’impôt dont le montant dépend de la durée de l’engagement pris par l’acquéreur. Réduction variant de 12 à 21%. Un dispositif fiscal peut faire l’objet d’une évolution par voie législative.

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