Comment calculer le montant d'un crédit immobilier ?
Lors d’un investissement locatif ou de l’achat d’une
résidence principale ou secondaire, connaître le budget à allouer est nécessaire pour se projeter, rechercher et
visiter des biens dont les prix sont en cohérence. Bien qu’une marge de
négociation existe parfois, elle est souvent très limitée. Connaître
l’enveloppe financière disponible pour concrétiser un achat immobilier est donc indispensable.
Depuis la situation professionnelle et personnelle des emprunteurs...
La situation professionnelle et personnelle des emprunteurs
est une des premières informations indispensable au calcul du montant d’un prêt
immobilier. Tout d’abord, le montant des revenus du ménage doit être connu : revenus du travail, rentes, pensions, etc.
La pérennité de ces revenus est
analysée : avoir un CDI dont la période d’essai est terminée facilite
grandement l’accession à la propriété. En lien, les charges actuelles doivent être connues (autre prêt immobilier,
crédit à la consommation, pensions alimentaires versées, etc.). La composition du ménage est aussi
étudiée : situation matrimoniale, nombre d’enfants à charge, etc.
… en passant par le projet immobilier en lui-même…
Projet d’achat d’un bien pour y vivre ou pour le
louer ? L’analyse réalisée par les banques est différente :
- Achat d’une résidence principale : le montant de la future mensualité de prêt est pleinement intégré aux autres charges actuelles du ménage. 100 % de l’opération est financée par les futurs emprunteurs ;
- Investissement locatif : l’analyse se fonde sur la rentabilité locative. Le montant de la future mensualité est alors déduit du montant du loyer prévisionnel.
... jusqu'au montant du crédit immobilier
Le montant de la mensualité
maximale de prêt est déterminé de la façon suivante :
- Montant de la mensualité de crédit immobilier = (revenus du ménage x 33 %) - charges actuelles
En connaissant la mensualité à ne pas dépasser, il est alors
possible de réaliser des simulations
du montant de l’emprunt immobilier. Le montant du crédit pourra ainsi varier
fortement selon la durée retenue et le
taux d’intérêt appliqué. Par exemple, un emprunteur ne pouvant dépasser
1 000 € d’échéance par mois pourra emprunter :
- 155 000 € sur 15 ans au taux d’intérêt de 2 % (mensualité de 997,44 €) ;
- 197 000 € sur 20 ans au taux d’intérêt de 2 % (mensualité de 996,59 €) ;
- 180 000 € sur 20 ans au taux d’intérêt de 3 % (mensualité de 998,28 €).
Bon à savoir
un taux d’endettement de 33 % est très souvent retenu bien
qu’il soit possible d’aller au-delà lorsque le reste à vivre est suffisant. Le reste à vivre est déterminé
ainsi : revenus du ménage - charges (dont le nouveau prêt immobilier).