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Non-renouvellement d'un bail commercial : motifs et procédure

Signer un bail commercial, c’est s’assurer un revenu régulier et connu à l’avance pour 9 ans. Et ce bail est renouvelé tacitement. Alors, comment faire pour refuser son renouvellement ? Est-il possible d’en sortir avant ? Explications.

L’investissement dans des résidences de services occupe une place de choix pour les investisseurs souhaitant un placement immobilier sécurisé et simple. Le propriétaire d’un logement signe avec le gestionnaire de l’immeuble un bail commercial de 9 ans. Les avantages ? Les loyers sont fixés à l’avance et sont versés même si aucun locataire n’est en place ou si celui-ci n’honore pas ses échéances. Finies les inquiétudes lors du départ d’un locataire ou lors de l’apparition d’impayés. Il est toutefois possible d’envisager de stopper un bail commercial. Comment s’y prendre ? Quels motifs permettent le non-renouvellement de ce contrat ?

Le non-renouvellement d'un bail commercial

Dans un bail commercial, deux parties sont liées :

Le propriétaire du logement, aussi appelé bailleur ;
Le gestionnaire de l'immeuble, ou l'exploitant de la résidence

Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans prolongeable par tacite reconduction. En revanche, au terme d’une période de 9 ans, le propriétaire peut signifier le refus de renouveler le bail selon l’article L.145-14 du Code de commerce. Concrètement, à la fin du bail, le propriétaire dispose de 3 choix :

1) Accepter le renouvellement formalisé par l’envoi d’un courrier par l’exploitant environ un an avant la fin initiale du contrat ;
2) Refuser le renouvellement sans fournir de justification ;
3) Refuser le renouvellement du bail en invoquant un motif dit « légitime ».

Bloc à savoir

le propriétaire d’un logement ne peut pas donner congé à l’exploitant au cours d’un bail commercial. Seule une échéance (à l’issue des 9 années ou d’une période triennale) y donne le droit.

Non-renouvellement d'un bail commercial : indemnités d'éviction et motifs légitimes

Sans fournir de justification probante, le propriétaire du logement doit régler au gestionnaire de la résidence une indemnité d’éviction. Un congé formalisé par acte d’huissier doit être envoyé à minima six mois avant la fin du bail par le bailleur. La volonté de ne pas renouveler le bail doit y apparaître. Conjointement, le montant de l’indemnité doit y figurer. Pour économiser cette somme souvent conséquente, des motifs légitimes prévus par la loi peuvent être invoqués.

Les indemnités d’éviction ne doivent pas être versées pour des motifs graves et légitimes, par exemple :

Insalubrité du logement
Dangerosité de l'habitation
Impayés de loyers

Bon à savoir

avec Pierre & Vacances Conseil Immobilier, les propriétaires ne souhaitant pas renouveler le bail commercial ont plusieurs choix. Si la résidence l’autorise, ils peuvent décider de louer le bien eux-mêmes ou en confier la gestion via un mandat de gestion locative. Par ailleurs, une revente de l’appartement peut toujours être envisagée.

Coût d'une indemnité d'éviction

Il est très complexe d’estimer le coût d’une indemnité d’éviction. En effet, celui-ci dépend d’un nombre important de facteurs et inclut divers frais liés au préjudice subi par l’exploitant. Ce montant est proposé par le propriétaire dans le congé envoyé au gestionnaire. Ce dernier peut le refuser et le négocier. Il arrive ainsi régulièrement que cette question soit décidée par le tribunal lors d’une action en justice via un mandat donné à un expert.

Les deux principaux facteurs entrant en compte dans le calcul d’une indemnité d’éviction sont les suivants :

La valeur du logement au moment du non-renouvellement ;
Le préjudice financier subi par l’exploitant.

Il peut arriver que le montant plancher demandé par le gestionnaire soit trop élevé. Dans ce cas, le bailleur peut tout de même revenir sur sa décision et renoncer au non-renouvellement du bail. Il s’agit du « droit de repentir ».