Simulations d'investissement locatif : les indispensables
Première étape lors d’un projet immobilier, réaliser des
simulations recouvre en réalité un large panel d’objectifs différents. Toutes
aussi importantes, ces simulations peuvent être réalisées seul. Il est
cependant recommandé de les affiner avec un interlocuteur expert : le conseiller bancaire, le conseiller en gestion de
patrimoine, l’agence immobilière, etc. En effet, de nombreuses données
financières et hypothèses doivent être correctement
appréhendées.
1) Simulation de la rentabilité locative
Pourquoi effectuer une simulation relative à la rentabilité
locative d’un bien est-il essentiel ? Ce type de projection a de multiples
avantages pour le futur propriétaire. En premier lieu, cela lui permet de se projeter dans son achat et d’en
connaître précisément les composantes. En effet, des variables de calcul sont
nécessaires : montant du loyer dans le secteur et pour ce type de bien,
évolution des prix, valorisation de l’appartement ou de la maison…
En second lieu, simuler la rentabilité locative permet de
savoir si l’investissement envisagé offre des perspectives de compléter ses revenus et/ou de développer son
patrimoine rapidement. Les loyers sont-ils suffisants pour couvrir les charges
et les mensualités de prêt immobilier ? Le bien va-t-il se valoriser
rapidement ? Etc.
Enfin, ce type de simulation offre la possibilité d’affiner la
rentabilité brute en rentabilité nette,
et de comparer ces données avec d’autres types de placements (assurance-vie,
PEA…). La rentabilité de biens
différents peut également être ainsi mise en perspective et cette donnée sert
de base à une prise de décision.
Simulation de défiscalisation
Devenir propriétaire d’un logement en location peut
permettre de bénéficier de dispositifs de défiscalisation.
En fonction du type de logement et de la loi applicable, des économies
substantielles peuvent être réalisées. Les réductions d’impôts doivent donc
être intégrées pleinement à la rentabilité d’une opération immobilière. Les
impacts fiscaux des principales lois de défiscalisation qui peuvent être
simulés sont :
- Loi Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôts selon la durée d’engagement de location (6, 9 et 12 ans) ;
- Loi Malraux : 30 % du montant des travaux réalisés ;
- Loi Censi-Bouvard : 11 % de réduction d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.
3) Simulation de la capacité d'emprunt
Lors d’un investissement locatif, la capacité d’emprunt
revêt une importance moindre que lors de l’achat d’une résidence principale ou
secondaire. En effet, grâce aux loyers perçus, le propriétaire du logement
finance en partie ou en totalité ses mensualités de crédit. Étudier attentivement
l’équilibre entre mensualité, loyer,
défiscalisation et fiscalité reste néanmoins un incontournable.
Pour faire une simulation de sa capacité d’emprunt, un simulateur en
ligne peut être utilisé. La situation professionnelle et personnelle de l’emprunteur,
ainsi que les données relatives à son projet immobilier sont nécessaires. L’emprunteur
obtient ainsi une estimation réaliste
du montant qu’il peut solliciter auprès des établissements bancaires. En second
lieu, solliciter des banques ou un courtier permet d’affiner cette donnée et
d’obtenir les meilleures conditions
financières.